Przewidywania dotyczące rynku nieruchomości oparte są o analizy danych z wielu lat, a głowią się nad nimi wybitni analitycy. Faktycznie odpowiedź na pytanie jakie będą ceny mieszkań za rok lub dwa, należy do kluczowych, w równym stopniu dla międzynarodowych funduszy inwestycyjnych jak i dla osób poszukujących skromnego M2 dla siebie. Opierając się na dostępnych raportach możemy sami spróbować przewidzieć bliską przyszłość rynku nieruchomości mieszkaniowych. Warto jednak wyjaśnić najpierw kilka kwestii.
Jak zachowuje się rynek nieruchomości? Kiedy ceny mieszkań spadają?
Prawo popytu i podaży, czyli podstawowe prawo ekonomii, daje jasną odpowiedź na pytanie kiedy spadają ceny. Dzieje się tak, gdy rośnie ilość dostępnych mieszkań (podaż) lub spada zainteresowanie kupnem (popyt). Oznacza to, że im mniej osób chce kupić mieszkania, w stosunku do ilości dostępnych na rynku mieszkań tym ceny są niższe. Mimo iż jest to truizm, bardzo wiele osób nie chce się z nim pogodzić. Oczekują, że ceny mieszkań w Warszawie czy Krakowie spadną, właśnie wtedy, gdy oni będą chcieli te mieszkania nabyć. Tymczasem sama ich gotowość by mieszkanie zakupić w masowej skali powoduje wzrost cen mieszkań w najbardziej pożądanych dzielnicach i regionach.
Ceny mieszkań spadają. gdy nikt nie chce ich kupić. Nie odwrotnie.
Czytaj także : Wpływ rynku pracy na rynek mieszkań
Jak inflacja wpływa na ceny?
Inflacja jest czynnikiem, który często pomijamy, tymczasem ma ona bardzo istotne znaczenie dla przewidywań czy ceny mieszkań spadną. Dla kupującego ma bowiem znaczenie realna cena mieszkania, a jego cena nominalna.
Skrajnym przypadkiem może być tu Wenezuela, w której nominalne ceny mieszkań w ciągu ostatnich kilku lat wzrosły wielokrotnie, ale realne ceny spadły o kilkadziesiąt procent. W naszym kraju problem inflacji nie jest tak duży, ale nawet 2-3% inflacja wpływa na realne ceny mieszkań. Jeśli dane mieszkanie kosztuje tyle samo, co rok wcześniej, a w tym roku była jakakolwiek inflacja, to mieszkanie faktycznie potaniało. Gdybyśmy mieli do czynienia z deflacją (realnym wzrostem wartości pieniądza), to mieszkania drożałyby bez zmiany ceny nominalnej.
Jakie czynniki aktualnie wpływają na ceny mieszkań?
Ilość oddawanych przez deweloperów nowych mieszkań jest aktualnie bardzo duża i wielu analityków uważa że bliska limitu.
Pozytywnie może na nią wpłynąć zniesienie ograniczeń formalnych dla budownictwa wielomieszkaniowego powiązane z wejściem w życie tak zwanej ustawy Lex deweloper.
Czynnikiem hamującym jest natomiast rynek pracy. Wysokie zapotrzebowanie na usługi budowlane i remontowe w ostatnich latach sprawiło, że wyraźnie wzrosły pensje pracowników budowlanych i tym samym koszty ponoszone przez deweloperów. Okazuje się jednak, że nie wystarczy płacić więcej, trzeba jeszcze poczekać, gdyż wykwalifikowane ekipy mają zlecenia na rok i więcej do przodu.
Stale rosną też stawiane przed nimi wymagania – dostosowując się do przepisów europejskich, Polska również stawia coraz wyższe bariery dotyczące materiałów, gospodarki cieplnej budynków i ich przyjazności dla środowiska.
Deweloperzy są też w znacznym stopniu zależni od postępów infrastruktury drogowej w kraju, która nie rozwija się tak szybko jak rynek mieszkań.
Czy program Mieszkanie plus wpłynie na cenę mieszkań w Polsce?
Wielką niewiadomą są programy rządowe, które mają przyczynić się do zwiększenia ilości tanich mieszkań na wynajem. Teoretycznie mogą one istotnie wpłynąć na ceny mieszkań, ale dopiero w perspektywie kilku lat i z uwzględnieniem faktu, że takie mieszkania będą często budowane poza największymi miastami.
Popyt z drugiej strony pozostaje nieodmiennie wysoki, choć niewykluczone, że pod tym względem również zajdą zmiany.
W poprzednich latach oddano do użytku bardzo dużą ilość mieszkań, więc w niektórych miastach mogło dojść do nasycenia rynku (mniej osób potrzebuje nowych mieszkań).
Lepsza sytuacja rynku pracy sprawia też, że wiele osób decyduje się pozostać w miastach średniej wielkości i nie potrzebują lokali w Warszawie czy Krakowie.
Niewykluczone, że najbliższe lata przyniosą uregulowanie najmu krótkoterminowego, co z pewnością obniży jego opłacalność i zmniejszy zapotrzebowanie na mieszkania kupowane pod wynajem.
Prognoza ceny mieszkań na podstawie poprzednich lat
Od czasu kryzysu, który istotnie zmienił rynek nieruchomości mieszkaniowych w latach 2008-2010 ceny mieszkań w największych miastach nieustannie rosły, choć na pewno nie był to wzrost jednolity. W Warszawie i Krakowie był znacznie bardziej odczuwalny niż w Łodzi. Ostatnie dwa-trzy lata to błyskawiczny wzrost cen w Gdańsku i Wrocławiu, ale względna ich stagnacja w Poznaniu (gdzie już wcześniej było drogo).
Najbardziej interesujące dla nas rynki – Warszawa i Kraków zdają się zbliżać do przesilenia, nastąpi ono jednak dopiero wtedy, gdy jak wspomnieliśmy we wcześniejszej części artykułu – zmniejszy się liczba chętnych na nie.
Opierając się na dostępnych danych podejrzewamy, że w 2019 roku ceny mieszkań w tych dwóch miastach będą jeszcze minimalnie rosnąć, a w 2020 zatrzymają się. Zarówno Warszawa jak i Kraków są jednak na tyle dużymi ośrodkami, że będzie się dało zauważyć istotne różnice pomiędzy dzielnicami. Przykładowo warszawski Mokotów może tracić na popularności, zyskiwać zaś powinny Bemowo, Ursus, być może także Praga.
Realne ceny mieszkań w ciągu 2 lat zaczną nieco spadać, ale nie będzie to spadek gwałtowny. Ceny nominalne pewnie zostaną na aktualnym poziomie.
