Każda osoba, która w najbliższym czasie planuje zakup mieszkania lub jest w trakcie finalizacji transakcji, powinna zapoznać się z zagadnieniem dotyczącym świadectwa charakterystyki energetycznej. W dobie rosnącej świadomości ekologicznej i ekonomicznej dokument ten stał się jednym z kluczowych elementów opisu nieruchomości. Co więcej, jego posiadanie nie jest jedynie kwestią informacyjną – to również wymóg prawny, który musi zostać spełniony przy sprzedaży lub wynajmie lokalu.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Charakterystyka energetyczna jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający efektywność energetyczną budynków oraz lokali mieszkalnych (rozumianą jako stopień przygotowania budynku do zapewnienia komfortu jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem przy jednoczesnym możliwie najniższym zużyciu energii przez ten budynek).  Informuje między innymi o:

• podstawowych danych technicznych nieruchomości, takich jak: rok oddania do użytkowania, powierzchnia użytkowa, rodzaj konstrukcji oraz zastosowane systemy ogrzewania i wentylacji,
• rocznym zapotrzebowaniu na energię, obejmującym ogrzewanie, chłodzenie, wentylację oraz podgrzewanie ciepłej wody użytkowej,
• klasie efektywności energetycznej budynku, przedstawionej w skali od A+ do G,
• szacunkowych kosztach eksploatacyjnych,
• rekomendowanych działaniach, które mogą pomóc w obniżeniu kosztów eksploatacyjnych oraz zmniejszeniu śladu węglowego.

W praktyce świadectwo charakterystyki energetycznej określa zużycie energii w budynku lub lokalu, bowiem zawiera informacje dotyczące wskaźników  takich jak: zapotrzebowanie na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, podgrzewania wody; dane o izolacyjności cieplnej przegród budowlanych; szczegółowe wskaźniki energetyczne umożliwiające oszacowanie kosztów eksploatacji budynku, a więc i lokalu. Dokument ten sporządza się przy okazji najmu/sprzedaży  budynku lub jego części (lokalu) i przekazywany jest najemcy lub kupującemu, a na celu ma zwiększenie świadomości użytkowników budynków/lokali na temat efektywności energetycznej oraz umożliwienie im porównania różnych nieruchomości pod kątem zużycia energii,  jest więc cennym źródłem informacji zarówno dla kupujących, jak i całego rynku nieruchomości.

Z kolei dla państwa świadectwo charakterystyki energetycznej pełni funkcję narzędzia wspierającego rozwój budownictwa zgodnego z zasadami zrównoważonego rozwoju. Obowiązek posiadania dokumentu umożliwia skuteczne monitorowanie standardów energetycznych budynków oraz, w dłuższej perspektywie, ograniczenia negatywnego wpływu budownictwa na środowisko.

W Polsce świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzane jest na zlecenie:

• właściciela lub zarządcy budynku (w przypadku sprzedaży lub najmu),
• inwestora (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie),
• osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (w przypadku zbycia tego prawa lub najmu lokalu),
• osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (w przypadku najmu lokalu),

wyłącznie przez osoby posiadające uprawnienia do tego typu działalności – z odpowiednim wykształceniem technicznym oraz, co ważne, wpisane do rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Kto powinien posiadać świadectwo energetyczne?

Konieczność posiadania świadectwa energetycznego nie jest nowym zjawiskiem i wynika z przepisów dotyczących efektywności energetycznej budynków, wprowadzanych stopniowo od 2002 r. na poziomie unijnym (aktualnie Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1276 z dnia 24 kwietnia 2014 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków – wersja przekształcona) oraz krajowym – pierwsze regulacje w tym zakresie zostały wprowadzone do polskiego prawa już w 2009 roku w ustawie Prawo Budowlane, a od 2015 r. obowiązek posiadania  świadectwa  wynikał z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2024 r. poz. 101), co zmieniło się wraz z zaostrzeniem stosownych przepisów z dniem 28 kwietnia 2023 roku, tj. z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 7 października 2022 r. w sprawie zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 2022 r. poz. 2206).

Nowa dyrektywa unijna nie zawiera żadnych przepisów, w wyniku których nastąpiłoby pozbawienie lub ograniczenie prawa własności. Oprócz tego nie ma w niej przepisów, które uzależniałyby możliwość sprzedaży lub najmu budynku od jego efektywności energetycznej. Minimalne wymagania dot. charakterystyki energetycznej obowiązują wobec budynków nowych od kilkudziesięciu lat i są zaostrzane w miarę postępu w budownictwie oraz wymagań użytkowników.

W Polsce początkowo obowiązek obejmował wyłącznie właścicieli nieruchomości wybudowanych po 2009 roku, co zmieniło się wraz z zaostrzeniem przepisów 28 kwietnia 2023 roku. Zaktualizowana ustawa o charakterystyce energetycznej budynków rozszerza bowiem krąg osób zobowiązanych do uzyskania świadectwa. Obecnie obejmuje wszystkich właścicieli nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub wynajmu, niezależnie od roku ich budowy. Nie jest wymagany jedynie od osób, które posiadają mieszkania lub domy na własność i zamierzają korzystać z nich wyłącznie na własny użytek.

W jakich sytuacjach świadectwo charakterystyki energetycznej może okazać się niezbędne?

Wiemy już, że świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowym elementem dokumentacji potrzebnej do sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. W przypadku wystawienia nieruchomości na sprzedaż, wymóg ten obejmuje zarówno prywatnych sprzedawców, jak i deweloperów, którzy oddają nowe mieszkania do użytku.

Obowiązek uzyskania świadectwa spoczywa więc na sprzedającym lub wynajmującym, a nie na nabywcy czy najemcy. Oznacza to, że osoba, na którą przechodzi własność nieruchomości, powinna otrzymać ten dokument od sprzedającego (w formie papierowej lub elektronicznej) i będzie zobowiązana do jego uzyskania w przyszłości, jeśli zdecyduje się na sprzedaż lub wynajem mieszkania.

Jako sprzedawca powinieneś wiedzieć, że informacja o przekazaniu świadectwa powinna znaleźć się w akcie notarialnym. Zaniechanie zarówno przekazania świadectwa, jak i umieszczenia stosownej adnotacji w akcie notarialnym może skutkować nałożeniem kary grzywny w wysokości do 5 tysięcy złotych.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej traci swoją ważność?

Choć w teorii świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od jego wystawienia, w niektórych przypadkach właściciel nieruchomości może być zobowiązany do jego wcześniejszej aktualizacji. Kiedy? Przede wszystkim wtedy, gdy przed sprzedażą lub wynajmem w budynku zostaną przeprowadzone zmiany, które wpłyną na jego efektywność energetyczną. Może to dotyczyć zarówno prostych modernizacji, takich jak montaż klimatyzacji czy wymiana okien, jak i poważniejszych remontów, obejmujących np. kompleksową termomodernizację czy zmianę systemu ogrzewania.

Początek roku do dobry moment na sprawdzenie, czy mamy wszystkie potrzebne i aktualne dokumenty dla nieruchomości, którą dysponujemy.