Rok 2017 był pod kilkoma względami wyjątkowy dla rynku mieszkaniowego w dużych miastach. Wykorzystując zebrane podczas niego dane i opierając się o raport „Sytuacja na rynku mieszkaniowym pięciu największych miast w Polsce w IV kwartale 2017 r.” zdecydowaliśmy się nieco przybliżyć Państwu sytuację i przedstawić nasze przewidywania na rok 2018.
Czym charakteryzował się rok 2017 w Warszawie i Krakowie?
W obu miastach wystąpiły te same tendencje. Oba są też od wielu lat prekursorami trendów rynkowych dla Polski. Jeśli dana tendencja pojawia się w Krakowie i Warszawie, to niedługo potem można ja zaobserwować we Wrocławiu, Trójmieście, na Górnym Śląsku i w Poznaniu. Potem dołączają kolejne miasta,. W 2017 mogliśmy zaobserwować że:
Spadła liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – Deweloperzy w obu miastach uzyskali na rok 2017 znaczną ilość pozwoleń na budowę, ale części z nich nie wykorzystali. W Warszawie wprowadzono do sprzedaży o blisko 4% mniej mieszkań niż w 2016 (najsłabszy był ostatni kwartał). W Krakowie ta tendencja była znacznie bardziej widoczna, a różnica wynosiła ponad 9% (znów najsłabszy był ostatni kwartał). Dlaczego deweloperzy przestali wprowadzać nowe mieszkania do sprzedaży?
Po pierwsze znacznie wzrosły koszty usług budowlanych, remontowych i wykończeniowych. Dobra sytuacja na rynku pracy spowodowała, że trudno było o kompetentnych pracowników w tych branżach.
Ponadto deweloperzy obawiali się przesycenia rynku zbyt dużą ilością oddanych mieszkań, które mogłyby nie znaleźć nabywców. Różnice póki co nie są wielkie, ale zahamowany został kilkuletni trend, w którym budowało się coraz więcej mieszkań. Można powiedzieć, że wyłamaliśmy się z powszechnej tendencji, gdyż w 2017 roku Cordia oddała do Państwa dyspozycji znaczną ilość mieszkań.
Wzrosła liczba sprzedanych mieszkań – Sprzedaż w skali kraju osiągnęła rekordowy poziom, choć w porównaniu do roku 2016 wzrosła jedynie minimalnie. Transakcje nie były rozłożone równomiernie. Podczas gdy w Warszawie zanotowano 17% wzrost sprzedaży mieszkań, a w Krakowie blisko 16%, w wielu miastach liczba sprzedanych mieszkań spadła.
Wzrost sprzedaży mieszkań w największych miastach spowodowany był zarówno dobrą sytuacją gospodarczą jak i bardzo niską opłacalnością alternatywnych metod inwestowania środków (np. lokaty kapitałowe).
Kupowali więc Państwo zarówno dla siebie, jak i w celu wynajęcia. Jednym z motorów wzrostu sprzedaży była w 2017 roku duża ilość osób potencjalnych najemców pochodzących zza granicy, głównie emigrantów zarobkowych z Ukrainy.
Wzrosły ceny mieszkań – Zgodnie z podstawowym prawem ekonomii, jeśli spada podaż, a popyt rośnie, wzrosnąć muszą też ceny. Tak też stało się w 2017 roku gdy ceny poszły ostro w górę zarówno na rynku krakowskim jak i warszawskim.
Nowo wprowadzone do sprzedaży mieszkania, które pojawiły się na rynku warszawskim w IV kwartale 2017 roku są o niemal 10% droższe (średnio) niż były rok temu mieszkania wprowadzone do sprzedaży w ostatnim kwartale 2016 roku. Wprowadzone nie znaczy jednak sprzedane. Kupują Państwo przede wszystkim te mieszkania, które mają ceny niższe niż przeciętna w Warszawie (i tak 2-3% wyższe niż rok wcześniej).
Czytaj także: Dzielnica z przyszłością! Dlaczego warto inwestować w mieszkania na Bemowie?
Bardzo podobnie wyglądała sytuacja w Krakowie, gdzie średnie ceny sprzedanych mieszkań wzrosły w porównaniu z 2016 o 2-3%. Natomiast ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży wahają się znacznie bardziej w zależności od tego czy w danym okresie pojawia się więcej apartamentowców czy mieszkań o podstawowym standardzie.
Czytaj w temacie: Gdzie i jak kupić mieszkanie w Krakowie, aby nie stracić? Poradnik inwestora
Jakie mamy przewidywania odnośnie roku 2018?
W 2018 roku deweloperzy będą się borykać z tymi samymi problemami co w roku 2017, choć sytuacja może się nasilić. Trudno będzie o wykwalifikowane ekipy budowlane, ale także o nowe gruntu przeznaczone pod inwestycje. Przewidywane zmiany przepisów utrudnią budowę nowych osiedli i podniosą ceny samej budowy. Prawdopodobnie zmniejszy to podaż mieszkań, zwłaszcza tych najtańszych, na których deweloperowi najtrudniej jest zarobić. Jednocześnie popyt może utrzymać się na wysokim poziomie, na co wpłynie niskie oprocentowanie kredytów, oraz wyższe średnie płace.
W efekcie ceny mieszkań znów wzrosną, mimo iż marża deweloperów spadnie. Ceny najmu natomiast raczej utrzymają się na niezmienionym poziomie, gdyż duże zapotrzebowanie zostało już zrównoważone równie wysoką podażą.
Mając środki warto więc kupować teraz, zanim ceny osiągną maksimum.
