W sytuacji, kiedy na rynku pojawia się coraz więcej lokali reklamowanych pod inwestycję lub jako tzw. “second home”, warto wyjaśnić zagadnienie współwłasności nieruchomości. Często właśnie na tej zasadzie nabywane są np. kolejne mieszkania, które mają przynosić zysk. Jakie typy współwłasności przewiduje polskie prawo oraz jakie wiążą się z tym prawa i obowiązki, objaśniamy poniżej.

Zacznijmy od definicji: współwłasność to stan, w którym rzecz – w naszym przypadku nieruchomość (bo ten rodzaj własności opisujemy w tym artykule) – stanowi własność przysługującą kilku (co najmniej dwóm) osobom jednocześnie i niepodzielnie, co oznacza, iż współwłasność:

• dotyczy tej samej nieruchomości (jedność nieruchomości jako przedmiotu współwłasności),
• różnym osobom przysługuje prawo własności tej samej nieruchomości (wielość uprawnionych osób, z których każdej przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości jako właściciel),
• prawo własności różnych osób do tej samej nieruchomości nie da się podzielić pomiędzy te osoby (niepodzielność wspólnego prawa, tj. współwłaściciele nie mają prawa do wydzielonych części nieruchomości, np. do poszczególnych pokojów, ale wszyscy mają prawo do korzystania z każdego pokoju).

Przepisy w Polsce rozróżniają dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność łączną, która może powstać wyłącznie między osobami związanymi określonym stosunkiem osobistym i tylko w przypadkach wskazanych w przepisach prawa i w ramach której nie można podzielić prawa własności współwłaścicieli na udziały, a więc nie można także sprzedać lub darować, albo w inny sposób pozbyć się, swojej części we współwłasności łącznej –   in. współwłasność majątku małżonków związana z ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej powstającej w momencie zawarcia związku małżeńskiego albo
• współwłasność w częściach ułamkowych (podstawowy rodzaj współwłasności), polegającą na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określona ułamkiem część prawa własności do wspólnej nieruchomości (np. ½, ¼), np. prawo spadkobierców.

W obu tych przypadkach ogólne prawa i obowiązki obejmują:

• prawo do korzystania z nieruchomości oraz czerpania z niej pożytków, np. zysku z wynajmu (w odniesieniu do współwłasności w częściach ułamkowych proporcjonalnie do posiadanych udziałów),
• prawo do głosu w decyzjach dotyczących zarządzania tą wspólną własnością oraz do informacji na temat jej stanu,
• obowiązek dbania o stan nieruchomości i ponoszenia kosztów związanych z jej utrzymaniem,
• obowiązek ponoszenia konsekwencji prawnych i finansowych w przypadku naruszeń lub zaniedbań.

Na co zwrócić szczególną uwagę przy każdym z tych dwóch rodzajów współwłasności?

Mieszkanie jako współwłasność łączna

Najbardziej powszechnym przykładem współwłasności łącznej nieruchomości mieszkaniowej jest wyżej wspomniana współwłasność mieszkania stanowiącego składnik majątku małżonków, związana z ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej, przy czym mieszkanie staje się przedmiotem współwłasności łącznej o ile zostało nabyte już po zawarciu związku małżeńskiego.

Obowiązki współwłaścicieli dotyczą głównie utrzymania nieruchomości – sprzątania, konserwacji, napraw, aby zapewnić właściwe i komfortowe dla domowników funkcjonowanie. Ponadto współwłaściciele mają obowiązek przestrzegania ustalonych pomiędzy sobą zasad dotyczących korzystania z nieruchomości oraz podziału kosztów i zobowiązań finansowych, jak np. regulowanie bieżących opłat.

W przypadku konieczności podjęcia decyzji o większych remontach czy modernizacjach, wymagana jest zgoda obojga małżonków, bo tego typu zmiany często pociągają za sobą znaczne wydatki oraz mogą wpływać na wartość całej nieruchomości.

Współwłasność łączna trwa do momentu jej zniesienia, w konsekwencji np. rozwodu czy śmierci jednego ze współmałżonków.

Rozporządzanie nieruchomością w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych

Udział w prawie współwłasności przedstawia zakres uprawnień właściciela wobec wspólnej nieruchomości. Zakres udziału w prawie współwłasności określany jest ułamkiem. Osoba mająca większy udział ma więcej praw i obowiązków do rzeczy wspólnej od innych współwłaścicieli mających mniejszy udział.

Wielkość udziału wynika na ogół ze zdarzenia, które było przyczyną powstania prawa współwłasności.

Jeśli nowe mieszkanie na inwestycję będzie kupione przez np. dwoje rodzeństwa i sfinansowane przez nich w równych częściach, to każdy z nich stanie się współwłaścicielem tego mieszkania w udziałach po ½ własności zakupionej nieruchomości.

I tutaj ważna kwestia – współwłaściciel nieruchomości w częściach ułamkowych może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Może na przykład obciążyć swój udział ograniczonym prawem rzeczowym (hipoteką), może porzucić swój udział lub przepisać go w testamencie. Takiej możliwości nie ma w przypadku współwłasności łącznej, o której piszemy powyżej.

Jeśli nabyta nieruchomość ma przynosić zyski np. z wynajmu, to każdy z jej współwłaścicieli będzie miał prawo do udziału w pożytkach i innych przychodach z rzeczy wspólnej stosownie do wysokości swojego udziału. Wysokość udziału w pożytkach może zostać zmieniona w drodze umowy wszystkich współwłaścicieli.

Warto również pamiętać, że jeśli któryś ze współwłaścicieli takiej nieruchomości wziął na siebie obowiązek zarządzania nią i ponosi w związku z tym jakieś koszty (np. uiszczanie opłat eksploatacyjnych czy zatrudnienie firmy sprzątającej), to ma prawo do rozliczenia tych kosztów z innymi współwłaścicielami. Ponadto, w przypadku, gdy któryś ze współwłaścicieli nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, inni mogą podjąć kroki prawne, mające na celu ochronę swoich interesów.

Podsumowując, współwłaściciele nieruchomości, niezależnie od tego czy jest to współwłasność łączna czy w częściach ułamkowych, podejmują wiele obowiązków, które są nieodzowne dla utrzymania właściwego funkcjonowania i zarządzania tą wspólną własnością. Odpowiedzialne podejście do tych zadań jest nie tylko wyrazem szacunku do pozostałych współwłaścicieli, ale i gwarancją zachowania wartości nieruchomości na przyszłość.