Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych finansowych decyzji w życiu. Dlatego warto zadbać o bezpieczeństwo transakcji powierzając przygotowanie i przeprowadzenie formalności notariuszowi. Jakie dokumenty będą potrzebne i jak wygląda cały proces, uwzględniający umowę deweloperską, opisujemy krok po kroku w tym artykule.
Zanim zostaniesz właścicielem mieszkania
Decydując się na kupno mieszkania na rynku pierwotnym, od dewelopera, pierwszym krokiem będzie podpisanie umowy deweloperskiej. Jej elementy określa tzw. ustawa deweloperska, która powstała, by chronić prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu.
Na mocy umowy deweloperskiej obie strony ustalają, że osoba fizyczna, która nabywa lokal, zapłaci deweloperowi za jego wybudowanie oraz zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nią prawa własności do sprecyzowanej w umowie nieruchomości.
Umowa deweloperska obejmuje zazwyczaj następujące dane i ustalenia:
- dane kupującego i sprzedającego,
- termin i miejsce zawarcia umowy przez zainteresowane strony,
- cenę nabycia prawa do nieruchomości przez kupującego,
- podstawowe informacje o nieruchomości związane z jej powierzchnią – rzut mieszkania,
- określenie lokalizacji mieszkania,
- zobowiązanie kupującego do zrealizowania świadczenia pieniężnego określonego w umowie deweloperskiej,
- termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Do podpisania umowy deweloperskiej konieczny jest udział notariusza, ponieważ umowa ta przybiera formę aktu notarialnego, zatwierdzającego nabycie nieruchomości zgodnie z obowiązującym prawem. Umowę deweloperską może poprzedzać umowa rezerwacyjna, jeżeli klient chce zarezerwować dla siebie możliwość zakupu danej nieruchomości na określony w umowie czas.
Podpisanie umowy u notariusza
W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, to zazwyczaj on sporządza umowę i przesyła nabywcy do zapoznania się z jej zapisami. Taka umowa jest zgodna z obowiązującymi przepisami, w tym w szczególności z ustawą deweloperską, która reguluje prawa i obowiązki obu stron transakcji oraz zapewnia ochronę kupującego w zakresie m.in. środków finansowych i warunków przeniesienia własności. W związku z tym pozwala to skrócić czas sporządzenia aktu notarialnego. Jeżeli obie strony transakcji akceptują zapisy umowy, notariusz potwierdzi ją, sporządzając akt notarialny.
Notariusz dba o bezpieczeństwo transakcji i sprawdza wiarygodność przedstawionych przez strony dokumentów – w przypadku nabywcy będzie prosił o potwierdzenie jego tożsamości na podstawie dowodu osobistego.
Wizyta u notariusza wiąże się z obowiązkiem poniesienia opłat notarialnych. Warto wiedzieć, że zgodnie z ustawą deweloperską przy umowie deweloperskiej główna opłata, czyli taksa notarialna, jest płacona po połowie zarówno przez nabywcę, jak i dewelopera. Wysokość maksymalnej taksy reguluje w rozporządzeniu Minister Sprawiedliwości. Co do zasady, im droższa nieruchomość, tym większa opłata.
Po uiszczeniu wszystkich opłat notarialnych, nabywca, przedstawiciel dewelopera oraz notariusz składają podpisy na akcie notarialnym. Podpisując umowę deweloperską, deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jego własności na kupującego. Kupujący zobowiązuje się natomiast do zakupu lokalu i uiszczenia na rzecz dewelopera ustalonej ceny. Dopiero po podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego kupujący staje się pełnoprawnym właścicielem mieszkania. Każda ze stron otrzymuje wypis aktu notarialnego, natomiast jego oryginał pozostaje w kancelarii notarialnej.
Dalsze kroki, to realizowanie zapisów umowy. W przypadku dewelopera to wybudowanie inwestycji i oddanie jej do użytku. Po stronie kupującego to wnoszenie opłat za nieruchomość – zgodnie z ustalonymi w umowie warunkami, np. jednorazowo lub w transzach.
O tym, na co zwrócić uwagę odbierając mieszkanie, napiszemy w kolejnym artykule.
