Bank udzielił kredytu hipotecznego, umowa deweloperska została zawarta, zadatek jest wpłacony, a sam deweloper terminowo realizuje swoje zobowiązania. Co złego może się stać w takiej sytuacji? Niestety całkiem sporo.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej w trudnej sytuacji losowej

Pomiędzy zawarciem umowy kredytu i podpisaniem umowy deweloperskiej, a odebraniem kluczy, przyszły właściciel jest w delikatnej sytuacji. Wpłacił zadatek, więc jeśli zerwie umowę z deweloperem, poniesie spore straty. Zawarł też umowę kredytu, a bank być może nawet przelał już deweloperowi część środków po osiągnięciu pewnego poziomu prac. Rozwiązanie umowy z bankiem to również spory koszt. Jednocześnie kupujący nie jest jeszcze właścicielem mieszkania, bo to dopiero powstaje. Jeśli w tym czasie zdarzy się sytuacja losowa, która zmusi go do zmiany decyzji dotyczącej zakupu mieszkania, jego (lub jej) sytuacja będzie nie do pozazdroszczenia.

Najczęstszym powodem takiego stanu rzeczy są oczywiście rozwody i rozejścia się par, które chciały kupić mieszkanie wspólnie. Rzadsze, ale również przykre są przypadki nagłej utraty pracy lub zdrowia, konieczność zajęcia się obłożnie chorym krewnym, lub śmierć jednej z osób, które miałyby być współwłaścicielami mieszkania.

Każda z tych sytuacji oprócz ogromnego ładunku emocjonalnego zawiera w sobie ten sam problem – co zrobić z mieszkaniem, którego jeszcze nie ma i kredytem, który już jest?

Możliwość pierwsza – przeczekać aż dostanie się klucze

Jeśli sytuacja skłania przyszłych właścicieli do wcześniejszego zerwania umowy deweloperskiej z przyczyn osobistych, zawsze nakłaniamy ich do przeczekania. Po otrzymaniu kluczy i prawa własności do lokalu mieszkalnego, można to ostatnie zbyć, nawet razem z kredytem. Bywa nawet, że taka operacja przynosi ograniczone korzyści finansowe.

Wymaga to spłacania rat kredytu przez kilka-kilkanaście miesięcy, co może być dla niektórych trudne. Jeśli jednak na przeszkodzie stoją stosunki osobiste (tak bywa w przypadku rozwodu), to tak naprawdę obie strony mają wyraźny interes we współdziałaniu, które wcale nie musi wymagać od nich spotykania się. Wystarczy, by obie osoby wpłacały na konto banku po 50% wartości rat, a po sprzedaniu mieszkania każdy odebrał swoją część gotówki i ruszył w swoją stronę.

Możliwość druga – sprzedaż mieszkania na wczesnym etapie budowy

Sprzedanie mieszkania z kredytem na wczesnym etapie budowy jest trudne, ale możliwe. Konieczna będzie jednak ścisła współpraca z bankiem, w którym mamy kredyt. Bank zgodzi się na przeniesienie wierzytelności tylko wówczas, gdy kupujący będzie miał odpowiednią zdolność kredytową, a transakcja trójstronna będzie dla niego korzystna. Na późniejszym etapie, już po uzyskaniu prawa własności, jest to znacznie łatwiejsze, także dlatego, że pozostała do spłaty kwota jest wówczas niższa. Przede wszystkim lepsze jest jednak zabezpieczenie jakie uzyskuje bank.

Jeśli znajdzie się osobę chętną, by wejść w prawa i obowiązki kupującego, warto spróbować dokonać takiej zamiany. Z punktu widzenia dewelopera jest ona obojętna.

Możliwość trzecia – renegocjacje z deweloperem i bankiem

Potencjalnie z bankiem i deweloperem można negocjować warunki odstąpienia od umowy. Nie jest to łatwe, ponieważ raz zawarta umowa powinna być przez wszystkie strony dotrzymana, ale pojedyncze przypadki udanych rozmów się zdarzają. Na czym polegają?

Głównie na przekonaniu dewelopera, żeby zrezygnował z części zadatku, a banku, by obniżył koszty rozwiązania umowy. Nawet w przypadku sukcesu oznacza to, że zmniejszyło się straty, ale na pewno nie uniknęło ich całkiem.

Czytaj także: Umowa deweloperska – co w niej znajdziesz i na co musisz uważać?

W ramach renegocjacji można też zapytać o restrukturyzację kredytu i przykładowo rozłożyć zobowiązanie 20-letnie na 30 lat, tym samym zmniejszając raty kredytu. Banki z reguły godzą się na takie rozwiązanie, gdyż ostatecznie zarabiają na nim więcej.

Możliwość czwarta – pogodzenie się ze stratami

Tak naprawdę możliwość prostego zerwania umów bez choćby próby negocjowania ich z bankiem i deweloperem nie powinna być brana pod uwagę. Postępując w ten sposób, oszczędza się jedynie czas, a stracić można kilkadziesiąt tysięcy złotych. Osoby kupujące mieszkanie na kredyt nie mogą sobie na taką sytuację pozwolić.

Istotna informacja

Kredytobiorca ma prawo zawsze wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego. Wiąże się to z koniecznością oddania pożyczonej kwoty (jeśli jeszcze nie została wpłacona deweloperowi, nie ma z tym problemu) wraz z prowizjami i odsetkami, których kwota jest tu ograniczona ustawowo.

Wypowiedzieć umowę można, ale się nie opłaca.

Jak zminimalizować straty po odstąpieniu od umowy deweloperskiej? 

Z przedstawionych możliwości pierwsza jest zdecydowanie najlepsza, wymaga jednak pewnej płynności finansowej. Dlatego przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego ocenia się nie tylko, czy jest się w stanie go dostać, ale też czy, w razie czego, nie będzie on nadmiernym obciążeniem, zwłaszcza przez kluczowe miesiące przed uzyskaniem lokalu mieszkalnego.

Nawet niewielka rezerwa finansowa pozwala zapobiec wybieraniu spośród pozostałych, mniej korzystnych możliwości.

Zdarzenia losowe zdarzają się, można się jednak na nie przygotować, a także zminimalizować wynikłe z nich straty jeśli nie wpadnie się w panikę.