Deweloper sprzedaje wytworzone (zbudowane) przez siebie dobro – dom, mieszkanie, lokal na działalność gospodarczą, garaż, cały budynek. Jako, że wartość pojedynczej transakcji jest znacznie wyższa niż w przypadku zakupów w markecie czy nawet zakupu samochodu, deweloper ma też szerzej zakreślone obowiązki wobec klienta. Warto zapoznać się z nimi przed zakupem mieszkania, ale też po zakończeniu transakcji pamiętać, co gwarantuje deweloper.

Obowiązki dewelopera wynikające z ustawy deweloperskiej?

Pracę spółki Cordia i innych deweloperów reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską.

W myśl tych przepisów deweloper musi w pierwszej kolejności przygotować prospekt informacyjny. Jest to dokument, w którym deweloper wyjaśnia

• Czy jest przeciw niemu (deweloperowi) prowadzone postępowanie egzekucyjne,
• Jakie ma doświadczenie,
• Jaki jest status prawny działki,
• Czy deweloper uzyskał pozwolenia konieczne do ukończenia budynku,
• Jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego okolicy,
• Kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców,
• Jaki jest termin oddania ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na kupującego.

Deweloper gwarantuje, że zawarte w prospekcie informacje są zgodne z prawdą, a termin jest dla niego wiążący. Jeśli sytuacja zmieni się, deweloper zobowiązany jest dostarczyć nową wersję prospektu.

Oprócz prospektu ustawa gwarantuje kupującemu jeszcze jedną ważną rzecz – rachunek powierniczy. Kupując od dewelopera, który nie ukończył jeszcze inwestycji, wpłaca się gotówkę na  specjalny rachunek bankowy, z którego środki są odblokowywane dla dewelopera dopiero po ukończeniu przez niego kolejnych etapów budowy. W ten sposób deweloper niejako gwarantuje, że nie zabierze wpłaconych pieniędzy i nie zniknie, bez kończenia budowy.

Obowiązki dewelopera w związku z wymaganiami samorządów

Lokalne władze mają możliwość zablokować całą inwestycję, po prostu nie wydając na nią pozwolenia. W przypadku niektórych gmin i miast jest to podyktowane interesem mieszkańców, ale bywa też, że ociera się o szantaż. Zdarzały się przypadki wymuszenia na deweloperze np. modernizacji drogi publicznej, co odbijało się na cenie mieszkań. Częściej jednak urzędnicy są stosunkowo rozsądni i żądają jedynie, by w projekcie znalazły się np. powiększony parking dla inwalidów. Wciąż jest to przekroczenie uprawnień ze strony inspektorów nadzoru budowlanego, ale takie, z którym łatwiej się deweloperowi zgodzić niż walczyć.

Jeśli jednak pewne rozwiązania wymuszone są przez miasto, deweloper przeważnie umieszcza je także w umowie z klientem. To ona jest głównym źródłem gwarancji dewelopera.

Umowa deweloperska – wszystko, co gwarantuje deweloper

Jeśli chcesz gwarancji, to tylko na piśmie. Jest to zasada podstawowa dla całego biznesu i wszystkich niemal transakcji jakie są zawierane. Żadne ustalenia ustne nie są brane pod uwagę w ewentualnym sporze przed sądem, kupujący powinni więc pamiętać, że liczy się jedynie podpisana umowa. Są w niej zawarte kluczowe obietnice dewelopera dotyczące:

• Przeniesienia własności mieszkania/domu na kupującego,
• Ukończenia inwestycji i wydania kluczy w określonym terminie,
• Standardu wykończenia,
• Przyległości, infrastruktury osiedla,
• Ogólnego planu budynku,
• Powierzchni kupowanych lokali i przyległości do nich.

Na każdy zapis umowy deweloperskiej można w razie potrzeby powołać się przed sądem. Nie można natomiast uzyskać nic więcej niż jest w niej zawarte. Kupujący, którzy negocjowali dodatkowe ustępstwa ze strony dewelopera, będą je mieli zagwarantowane tylko jeśli znajdą się one w podpisanym egzemplarzu umowy.

Przykładowo w naszej inwestycji na Zielonym Bemowie gwarantowaliśmy dodatkowe wyposażenie osiedla takie jak np. miejsca dla rowerów, albo ładowarki do samochodów elektrycznych.

Rękojmia – dodatkowa gwarancja dewelopera

Nawet po wydaniu nieruchomości, gdy kupujący jest już właścicielem mieszkania lub domu, deweloper wciąż gwarantuje, że budynek został wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną. Wynika to z tak zwanej rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.

Rękojmia działa przez 5 lat od chwili wydania nieruchomości kupującemu. Jeśli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona w okresie do roku od momentu wydania, domniemywa się, że istniała ona już w momencie oddania.

W przypadku stwierdzenia wad budynku, właściciel mieszkania ma prawo żądać ich usunięcia (czyli remontu), obniżenia ceny (czyli w praktyce zwrotu części zapłaconej za mieszkanie kwoty), a w skrajnych wypadkach (budynek nie nadaje się do zamieszkania) nawet odstąpić od umowy i odzyskać całą kwotę.

Deweloper odpowiada też z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości i niezgodność ostatecznie oddanego obiektu z projektem.

Kupując mieszkanie od dewelopera otrzymuje się gwarancje znacznie silniejsze niż te na rynku wtórnym. Deweloper, w przeciwieństwie do prywatnego sprzedawcy zobowiązany jest przestrzegać  zarówno prawa, jak i dokumentów, które sam przygotował.

Czytaj także: Wiarygodny deweloper – jak sprawdzić firmę, od której kupujesz mieszkanie?