Zakup mieszkania na wynajem to inwestycja. Trzeba ją nie tylko przemyśleć, ale też jak najdokładniej oszacować wszystkie koszty by móc przewidzieć kiedy uzyska się zwrot z inwestycji.    Nie jest to skomplikowane, a przypomnienie sobie matematyki na pewno nie zaszkodzi.

Mieszkanie na wynajem we wzory… matematyczne

Zwrot z inwestycji oblicza się w skali roku i określa w procentach. Służy do tego prosty wzór:

Z = (RP-RW)/PK

gdzie

Z – zwrot

PK – początkowy koszt

RP – roczne przychody

RW – roczne wydatki

 

Przykładowo jeśli mieszkanie kosztowało 500 000 zł (PK), rocznie przynosi 30 000 zł (RP), a jego utrzymanie kosztuje 5000 zł (RW) to zwrot (Z) wynosi:

Z = (30 000 – 5 000)/500 000 = 25 000/500 000 = 0,05 = 5%.

Znając procentowy Zwrot z inwestycji łatwo policzyć w ile lat zwróci się ona całkowicie (czyli inwestor wyjdzie na przysłowiowe „zero”).

CZ = 100% / Z

gdzie

CZ – czas zwrotu określony w latach

Z – znów zwrot określony w procentach

W powyższym przypadku będzie to:

CZ = 100%/5% = 20 (lat).

Po 20 latach inwestycja zwróci się właścicielowi i w przypadku mieszkania – wciąż będzie dla niego zarabiać.

Mieszkanie na wynajem – szacowanie przychodów

 W perspektywie 20-30 lat trudno przewidzieć jakie przychody będzie przynosić mieszkanie i jak wysoka  w tym czasie będzie inflacja, obliczenia prowadzi się więc z założeniem, że pozostaną one na aktualnym poziomie.

W celu określenia przewidywanych przychodów z tytułu wynajmu mieszkania warto więc poszukać dostępnych na rynku aktualnych ofert wynajmu podobnych nieruchomości. W pierwszej połowie 2018 na warszawskim Bemowie średnie ceny kształtowały się następująco: 1700 zł za kawalerkę, 2400 zł za M2 i 2800 za M3. Czyli w skali roku teoretycznie: 20 400 za M1, 28 800 za M2 i 33 600   za M3. Dlaczego teoretycznie?

Dlatego, że nawet w Warszawie przeciętne mieszkanie przeznaczone na wynajem jest wynajęte ok.   11 miesięcy w roku (to znaczy że część ma najemców cały czas, a inne stoją puste np. przez 2-3 miesiące). Oczywiście nowe mieszkania, niedawno kupione od dewelopera mają większą szansę zostać wynajęte, ale przecież kupujący zamierza wynajmować je przez dekady.

Za bardziej realne wartości przychodów można więc uznać: 19 000 zł dla M1 / 26 500 zł dla M2 i 31 000 zł dla M3. Są to wartości uśrednione, od których przychody z konkretnego mieszkania mogą nieco odbiegać.

Mieszkanie pod wynajem – szacowanie kosztów

Koszty mediów przerzucane są przeważnie na najemców. Rzeczywistym kosztem właściciela pozostają natomiast:

• czynsz do spółdzielni
• remonty
• ubezpieczenie nieruchomości
• podatek od nieruchomości (lub opłata za dzierżawę wieczystą)

Ile wynosi podatek od nieruchomości, można sprawdzić na stronie urzędu miasta. Czynsz do spółdzielni (ewentualnie wspólnoty lub dewelopera jeśli jeszcze nie wyszedł z inwestycji) jest zawarty w umowie z nią. Koszty ubezpieczenia są jednak bardzo zależne od tego gdzie i na jaką kwotę ubezpieczy się mieszkanie, a remonty można szacować jedynie na zasadzie ryzyka.

Łącznie koszty generowane przez mieszkanie wynoszą w granicach 300 – 700 zł miesięcznie. Rozrzut jest bardzo duży i wyraźnie wpływa na zwrot z inwestycji.

Ryzyko inwestycyjne

Inwestycje są obarczone ryzykiem. Nawet te, które określamy manem inwestycji zerowego ryzyka (np. obligacje, lokaty bankowe) mają minimalną szansę się nie udać (hiperinflacja, wojna, bankructwo banku lub kraju). Z reguły jednak udają się i przynoszą bardzo niski procentowo zysk.

Mieszkanie pod wynajem to inwestycje niskiego ryzyka – zwrot jest z nich znacznie większy, ale też występuje nieco wyższa szansa na niepowodzenie. Z czego może ona wynikać?

Potencjalnie sytuacja polityczna, ekonomiczna, lub postęp technologiczny mogą sprawić, że ludzie przestaną potrzebować mieszkań na wynajem. Duży kryzys może sprawić też, że nie będzie ich na to stać. Właściciele nieubezpieczonych mieszkań ryzykują np. zalanie, wybuch instalacji czy inne przypadki zniszczenia lokalu.

Wszystko to są mało prawdopodobne scenariusze. Warto jednak pamiętać o nich i zabezpieczyć się na wypadek tak wielu jak to możliwe.

Czytaj także: Zamierzasz kupić mieszkanie na wynajem? 10 porad, które pomogą Ci uniknąć problemów z lokatorami.

Przykładowe wyliczenie zwrotu z inwestycji – zakupu mieszkania na wynajem

 Załóżmy, że pani Ala kupuje mieszkanie na Bemowie o powierzchni 49 m za 403 000 zł. Będzie je musiała wykończyć i podstawowo wyposażyć co wyniesie ją 24 500 zł. To mieszkanie 2 pokojowe, będzie je można wynająć za ok. 2500 zł. Pani Ala dowiaduje się, że stałe koszty wyniosą ok. 450 zł / miesiąc, ale zakłada, że co kilka lat będzie musiała przeprowadzić remont. Sądzi, że powinna na to przeznaczyć ok. 700 zł rocznie. Zakłada, że mieszkanie będzie wynajęte przez średnio 11 miesięcy w roku.

PK = 403 000 + 24 500 = 427 500 zł

RP = 2500*11 = 27 500 zł

RW = 450*12 + 700 = 6 100 zł

Z = (27 500 – 6 100) / 427 500 = 0,05005848 %

 Kupione na wynajem mieszkanie zwróci się po około 20 latach.

Takie wyliczenie jest jedynie przykładowe i dotyczy osoby, która kupowała mieszkanie za gotówkę. W praktyce inwestycja w mieszkanie na wynajem może więc zwrócić się w 18-25 lat. Osoby posiłkujące się kredytem muszą uwzględnić znacznie wyższe koszty.