Stało się. Weszła w życie w życie ustawa popularnie nazywana Lex deweloper. Zanim to jednak nastąpiło, wokół niej narosło wiele kontrowersji, a nawet mitów. Dlatego warto przyjrzeć się zmianom uważniej i zastanowić się jak faktycznie wpłyną one na obraz naszych miast.

Przyczyny wprowadzenia tzw. Lex deweloper

Wprowadzenie specustawy było radykalnym krokiem, mającym rozwiązać ciągnący się przez dekady problem zbyt małej ilości mieszkań w stosunku do zapotrzebowania. W Polsce faktycznie współczynnik ilości mieszkań na 1000 mieszkańców jest dość niski.

Ustawa, zwana potocznie Lex deweloper, ma więc w założeniu pomóc przede wszystkim osobom, które chciałyby kupić nowe mieszkanie, ale w tym momencie nie stać ich na to.

Odformalizowanie rynku nieruchomości na pewno spowoduje, że pojawi się więcej inwestycji mieszkaniowych, a co za tym idzie – ceny mieszkań powinny spaść. W założeniu rządu ułatwienie przełoży się na wyższą podaż, zrównując ją do poziomu popytu.

Jakich budynków dotyczy nowa ustawa deweloperska? 

Ustawa ułatwia procedurę wydawania pozwoleń na budynki mieszkalne, oraz inwestycje im towarzyszące (np. wolno stojące garaże) pod warunkiem, że lokali mieszkalnych będzie minimum 25 w przypadku projektu zabudowy wielorodzinnej i minimum 10 w przypadku osiedla domów jednorodzinnych.

Mówimy więc przede wszystkim o blokach mieszkalnych.

Budowanie już nie tak zależne od planów zagospodarowania przestrzennego

Aktualnie można zignorować plan zagospodarowania, przestał on być wiążący dla deweloperów mieszkaniowych spełniających warunki ustawy.

Przed wejściem w życie ustawy Lex deweloper podstawowym aktem prawa lokalnego decydującym o planach zabudowy był Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Zakładał on, że miejscy urbaniści podzielą miasto lub gminę na fragmenty, którym zostanie przydzielona konkretna rola – na zabudowę mieszkaniową, przemysłową, tereny zielone i rekreacyjne. Budować było można jedynie zgodnie z ich planem. Niestety często okazywało się, że nawet raz ustalony MPZP nie jest ostateczny i można wpłynąć na zawarte w nim wytyczne. Jeszcze częściej okazywało się, że planu zagospodarowania po prostu nie ma dla danej dzielnicy czy nawet całego miasta.

Najważniejsza zmiana wynikająca z nowej ustawy będzie więc miała ograniczony wpływ na Warszawę, która przez kilkanaście lat doczekała się MPZP obejmującego mniej niż 40% miasta.

Nasze osiedle Zielone Bemowo budowaliśmy w dzielnicy Bemowo, która planami nie została objęta do tej pory. Mimo to zbudowaliśmy osiedle z dobrym dojazdem, infrastrukturą i cieszące się bardzo dużym zainteresowaniem kupujących.

W praktyce nowa ustawa pozwala także ominąć studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałę o utworzeniu parku kulturowego pod warunkiem, że inwestycja znajdzie się na terenach wykorzystywanych wcześniej na cele:

• przemysłowe,
• pocztowe,
• kolejowe.

Wciąż decyduje gmina

Planując inwestycję mieszkaniową należy aktualnie przygotować koncepcję urbanistyczno-planistyczną, która ma zostać poparta wizualizacją projektu. Składa się ją wraz z wnioskiem, w którym deweloper prosi o pozwolenie na wybudowanie obiektu. W wniosku tym muszą znaleźć się:

• charakterystyka zabudowy,
• różnice między planowaną zabudową a MPZP,
• uzasadnienie budowy obiektu mieszkalnego w tym miejscu.

Wniosek w ciągu 3 dni od złożenia gmina powinna umieścić w swoim Biuletynie Informacji Publicznej. Od tego momentu przez 21 dni można zgłaszać zastrzeżenia do projektu. Gmina, ani deweloper nie są zobowiązane do informowania o nim mieszkańców czy organizacji pozarządowych w inny sposób. Deweloper ma prawo dokonać zmian we wniosku, bez utraty terminu wydania decyzji (ale z ponownym terminem na zastrzeżenia), a ten został określony na 60 dni od momentu złożenia wniosku.

Jest to termin, w którym nie tylko nie mógłby powstać MPZP, ale też z reguły nie udałoby się przygotować warunków zabudowy.

Gmina może zaakceptować projekt lub odrzucić go uchwałą radnych. Pod tym względem pozostało więc tak jak było – ostatnie słowo należy do gminy.

Jakie zmiany przyniesie ustawa?

Ustawa lex deweloper nie będzie cudownym lekiem na wszystkie bolączki polskiego rynku mieszkaniowego, ale nie będzie też apokalipsą zapowiadaną przez przeciwników nowelizacji. Dla deweloperów pokusa budowania w kontrowersyjnych lokalizacjach nie jest aż tak wielka jak mogłoby się wydawać. Gdybyśmy wybierali złe lokalizacje dla naszych osiedli, cieszyłyby się one niskim zainteresowaniem kupujących, a protesty mieszkańców okolicy psułyby nam renomę i utrudniały pracę. Zdecydowanie wolimy budować tam gdzie mieszkania są potrzebne, a infrastruktura odpowiednia.

Budowa osiedla mieszkaniowego wymaga wyważenia pomiędzy wieloma opiniami, interesami i dobrami, które chcielibyśmy chronić. Do niedawna wymagała też długiego czasu na przygotowanie i wielu formalności. Części z nich nie można uniknąć, ponieważ chronią one bardzo istotne wartości. Pozostałe stanowią natomiast element krajowej biurokracji, która nie zawsze ma uzasadnienie.

Wystarczy spojrzeć na mapy dużych miast i porównać je z MPZP sprzed kilku lat by zobaczyć, że i przed Lex deweloper budowano nie oglądając się na nie, a niekiedy nawet totalnie bez pozwolenia.

Ustawa może mieć negatywne skutki w postaci okazjonalnej samowolki budowlanej, mamy jednak nadzieję, że pomoże nam przyspieszyć budowę nowych osiedli i ułatwi obniżenie cen.