Powrót
default_feature_image

Z punktu widzenia dewelopera łatwo zauważyć, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat sporo się zmieniło. Znacznie więcej osób ma możliwość kupić mieszkanie za gotówkę lub posiłkując się jedynie minimalnym kredytem. Ci, którzy kupują z myślą o wynajmie czasami zastanawiają się czy nie lepiej kupić od razu dwa mieszkania. Na pewno warto przemyśleć za i przeciw.

Kiedy powstaje dylemat?

Tak naprawdę porównanie zakupu jednego większego mieszkania lub dwóch mniejszych to sytuacja, w której znajdzie się bardzo niewielu kupujących. Dotyczy ona niemal wyłącznie inwestorów dysponujących znacznym zapasem gotówki wystarczającym przynajmniej na podwójny wkład własny czyli 40% wartości jednego z mniejszych mieszkań.

Wybór jest najbardziej istotny dla osób planujących zainwestować 0,5 do 1 miliona złotych.

Zakup mieszkania za gotówkę – jedno duże czy dwa mniejsze?

Duże 4-pokojowe mieszkania mają w przeliczeniu na metr kwadratowy niższą cenę niż kawalerki i mieszkanka 2-pokojowe. Kwota wystarczająca by kupić 2 mieszkania 2-pokojowe o powierzchni 40 m² każde, znacznie przekracza cenę 80 metrowego M4 wykonanego w tym samym standardzie. To samo dotyczy również cen najmu.

Zastanawiając się nad inwestycją warto więc zastanowić się raczej nad tym komu chce się kupione mieszkanie wynajmować.

Większość dużych mieszkań przeznaczonych na wynajem zajmowane jest przez studentów, którzy potrafią mieszkać w M4 nawet w 8 osób i nieźle dawać się we znaki sąsiadom. Duże mieszkania można też przeznaczyć na najem krótkoterminowy (w centrach miast) lub poszukać długoterminowego najemcy, który prawdopodobnie otworzy w nich działalność gospodarczą. To ostatnie nie zawsze się udaje.

Małe, 1 i 2 pokojowe mieszkania są znacznie bardziej uniwersalne i przez to łatwiejsze do wynajęcia. Ich właściciel ma też więcej możliwości, takich jak sprzedaż jednego z nich,czy obdarowanie członka rodziny. Można to nazwać dywersyfikacją inwestycji.

Mimo iż pod względem finansowym inwestycja w duże mieszkania opłaca się podobnie jak w małe, to te drugie wydają się mieć więcej pobocznych zalet.

Porównanie opłacalności i czasu zwrotu 

Załóżmy, że Pan Adrian i Pani Bożena mają po 200 000 zł gotówki. Pan Adrian planuje kupić dwa mieszkania o powierzchni 50 m każde, Pani Bożena zaś jedno mieszkanie o powierzchni 80 m. Załóżmy, że oboje uzyskają kredyty hipoteczne i sprawdźmy, kiedy inwestycja się zwróci.

 

Założenia

  • Mieszkania kupione na kredyt hipoteczny,
  • Całkowite koszty kredytu równe 60% pożyczonej kwoty,
  • Mieszkania przeznaczone na wynajem,
  • Przychód z mieszkań rozliczany metodą ryczałtu ewidencjonowanego (8,5%),
  • Koszt wykończenia i częściowego wyposażenia mieszkania 750 zł/m
  • Koszt mieszkania 50 m = 400 000 zł
  • Koszt mieszkania 80 m = 640 000 zł
  • Przychód z najmu mieszkania 50 m = 2500 zł brutto
  • Przychód z mieszkania 80 m = 4000 zł brutto
  • Mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku,
  • Kredyty rozłożone będą na 25 lat
  • Roczne koszty utrzymania mieszkania (z remontami) 50 m wyniosą 6000 zł
  • Roczne koszty utrzymania mieszkania (z remontami) 80 m wyniosą 9600 zł

Wszystko to są wartości przykładowe, ale realne dla Warszawy czy Krakowa. Sięgając do artykułu [Obliczanie stopy zwrotu] policzmy stopę i okres zwrotu dla Pani Bożeny:

Pan Adrian

  • Koszt początkowy = 200 000 (wkład własny) + 2*50*750 (wykończenie 2 mieszkań) = 275 000
  • Wpływy roczne = 2500*11*2 (11 miesięcy z 2 mieszkań) = 55 000
  • Podatek dochodowy rocznie = 55 000*8,5% = 4 675
  • Kredyt = 600 000 (pożyczona kwota) + 600 000*60% (odsetki na przestrzeni 20 lat) = 960 000
  • Raty kredytu rocznie = 960 000 / 25 = 38 400

Zwrot w ciągu pierwszych 25 lat: (55 000 – 38 400 – 4 675 – 12000) / 275 000 = około 0%

Przez pierwsze 25 lat inwestycja nie przynosi zwrotu.

Zwrot w ciągu następnych lat: (55 000 – 12 000 – 4675) / 275 000 = około 14%.

Inwestycja zwróci się 7 lat i kilka miesięcy po zakupie, dopiero od tego momentu Pan Adrian będzie zarabiać na swoich, 32 letnich już, mieszkaniach.

Pani Bożena

  • Koszt początkowy = 200 000 (wkład własny) + 80*750 (wykończenie dużego mieszkania) = 260 000
  • Wpływy roczne = 4000*11 (11 miesięcy z 1 dużego mieszkania) = 44 000
  • Podatek dochodowy rocznie = 44 000*8,5% = 3740
  • Kredyt = 440 000 (pożyczona kwota) + 60%*440 000 = 704 000
  • Raty kredytu rocznie = 704 000 / 25 = 28 160

Zwrot w ciągu pierwszych 25 lat: (44 000 – 9 600 – 28 160 – 3740)/260 000 = około 1%

Przez pierwsze 25 lat inwestycja zwraca się w 25%. Na koniec tego okresu strata wynosi 195 000

Zwrot w ciągu następnych lat: (44 000 – 9600 – 3740)/195 000 = ponad 20%

Inwestycja zwróci się w niecałe 5 lat po spłaci kredytu. Dopiero od tego momentu Pani Bożena zacznie zarabiać na swoim, 30 letnim już mieszkaniu.

Mimo iż inwestycja pani Bożeny zwróci się nieznacznie wcześniej, pan Adrian będzie właścicielem 2 mieszkań i nawet po wspomnianych 30 latach wciąż będzie miał wyższe przychody niż pani Bożena. Można powiedzieć, że obie inwestycje są opłacalne w podobny sposób.

Podsumowanie

Osoby kupujące mieszkanie wyłącznie w charakterze inwestycji i mogące w całości pokryć koszty z własnych oszczędności, nie znajdą dużej różnicy między inwestycją w jedno duże mieszkanie, a w dwa małe. Minimalnie skłaniamy się ku twierdzeniu, że 2 mieszkania są lepsze niż jedno duże. Podzielenie inwestycja zawsze jest sposobem na zoptymalizowanie ryzyka, a małe mieszkanka łatwiej wynająć.

Natomiast w przypadku posiłkowania się kredytem trzeba sobie odpowiedzieć na bardzo ważne pytanie – kiedy inwestycja ma zwrócić się i zacząć zarabiać na siebie.