Powrót
default_feature_image

Umowa deweloperska to właśnie ta umowa, którą zawieramy z Tobą, sprzedając Ci mieszkanie, które jeszcze nie zostało oddane. Jest ona podstawą transakcji, naszej współpracy i ewentualnego dochodzenia wzajemnych zobowiązań. Oczywiście moglibyśmy po prostu podsunąć Ci ją do podpisu, ale tak naprawdę, zdecydowanie wolimy sytuację, gdy wcześniej zapoznasz się z nią i upewnisz, że rozumiesz każdy zapis.

Czym jest umowa deweloperska?

W praktyce jest to umowa w której jedna strona (deweloper) zobowiązuje się wybudować budynek i oddać w nim do użytku mieszkanie, a druga strona (kupujący) zobowiązuje się zapłacić za nie umówioną kwotę. Umowa taka wymaga aktu notarialnego i wiąże strony do czasu spełnienia wzajemnych świadczeń.

Deweloper zobowiązuje się więc:

  • Posiadać prawo do działki, na której buduje;
  • Mieć pozwolenie na budowę;
  • Zbudować budynek mieszkalny zgodny z zapisami umowy i przepisami prawa;
  • Oddać budynek do użytku w terminie zapisanym w umowie;
  • Przenieść własność i wydać klucze do gotowego mieszkania kupującemu;
  • Wziąć na siebie odpowiedzialność za budynek z tytułu rękojmi;
  • Zwrócić podwojony zadatek w sytuacji gdyby wywiązania się z umowy było niemożliwe, a wina leżała po stronie dewelopera.

W zamian za to kupujący zobowiązuje się

  • Wpłacić zadatek;
  • Wpłacić pozostałą część kwoty zgodnie z umową;
  • Odebrać mieszkanie;
  • Zgodzić się na utratę zadatku w przypadku gdyby umowa została zerwana z winy kupującego.

Umowa deweloperska, a umowa przedwstępna

Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną choć pełni bardzo podobną rolę i pomyłka po stronie kupującego nie jest niczym złym. Różnica polega na tym, że umowę przedwstępną zawiera się zazwyczaj wobec nieruchomości ukończonych i oddanych do użytku. Strony mogą zdecydować się na nią np. gdy jedna z nich potrzebuje czasu na uporanie się formalnościami lub uzyskanie promesy kredytu hipotecznego.

Ponadto umowy deweloperskie reguluje odrębna ustawa, która wprowadziła kilka istotnych obostrzeń w celu zapewnienia lepszej ochrony kupującemu.

Czytaj także: O co zapytać dewelopera?

Jakie warunki musi spełniać umowa deweloperska? 

Na dokumencie musi wprost być zaznaczona nazwa „Umowa deweloperska”. To bardzo ważne, gdyż nie każda umowa między deweloperem, a kupującym jest od razu umową deweloperską. Zdarzały się przypadki, gdy deweloperskie spółki-krzaki podpisywały z klientami podobne umowy do deweloperskich, ale dające ich klientom mniejszą ochronę. Nazywano je na przykład: umowa inwestycyjna, umowa budowlana, umowa przyszłej sprzedaży nieruchomości.

Umowa deweloperska musi zawierać zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia własności. Bez tak istotnego elementu umowa może zostać podważona jako nieważna.

W umowie powinien znaleźć się też (niekiedy jako załącznik) dokładny opis budynku, samego mieszkania, jego wykończenia, przyległości, garaży, wyposażenia osiedla, jeśli to możliwe – plan mieszkania i budynku.

Dlaczego przydaje się rachunek powierniczy?

Z rachunkiem powierniczym mamy do czynienia, gdy w całą transakcję włączony jest także bank, a umowa deweloperska zakłada, że deweloper otrzyma kolejne transze wynagrodzenia dopiero po zakończeniu odpowiadających im etapów budowy i wykończenia budynku. Jest to tak zwany otwarty rachunek powierniczy.

Jego inna wersja to rachunek zamknięty. W takiej sytuacji deweloper uzyskuje dostęp do całości pieniędzy dopiero po zawarciu właściwej umowy sprzedaży nieruchomości. Wcześniej środki są jakby zablokowane na koncie – nie może z nich skorzystać, ani  deweloper, ani nabywca. Rozwiązanie takie daje gwarancję odzyskania całej kwoty w przypadku np. bankructwa lub oszustwa dewelopera. Niestety ma też wadę – deweloper uzyskuje pieniądze później, musi więc po drodze posiłkować się kredytem, a jego koszty wlicza w ceny mieszkań.

Dlaczego warto mieć wszystko dokładnie wpisane w umowę?

Po prawdzie czasy prowizorki budowlanej lat 90-tych i dwutysięcznych minęły, ale w dalszym ciągu obowiązuje zasada, że możesz wymagać tylko tego, co było zapisane w umowie.

Tymczasem okazjonalnie zdarzają się różnice między projektem, a ostatecznym kształtem osiedla. Nie ufaj więc folderom reklamowym, ale zażądaj by w umowie deweloperskiej znalazły się zapisy o:

  • dokonaniu przez dewelopera przyłączy wody, energii elektrycznej, ewentualnie gazu;
  • dotyczące garaży i miejsc parkingowych;
  • jasna informacja jaką infrastrukturę będzie miało osiedle po oddaniu (np. plac zabaw, stojaki na rowery);
  • jasna informacja, że w momencie, gdy otrzymasz klucze inwestycja będzie już ukończona; (inaczej możesz nie móc przedostać się do siebie przez plac budowy);
  • wszystkich umowach dodatkowych, które musisz zawrzeć z deweloperem luba wskazanymi przez niego podmiotami (np. umowy medialne, zakup garażu).

Umowy deweloperskie są często dosyć rozbudowane i skomplikowane, ale jest to w Twoim interesie by zawarte w nich zostało jak najwięcej. Staramy się dać naszym klientom pełny, zgodny z prawem i stanem faktycznym obraz sytuacji.