Jak zmieniały się ceny mieszkań w 2018 i jakie są prognozy na rok 2019?

Ceny mieszkań* są jednym z kluczowych wyznaczników gospodarki. Teraz, gdy 2018 rok dobiega końca,  możemy dokonać podsumowania, sprawdzić jak kształtowały się ceny mieszkań w 2018 i spróbować wysnuć przewidywania dotyczące roku 2019.

Jak porównuje się ceny mieszkań?

Ceny mieszkań, które bierze się pod uwagę w ocenie rynku, to zawsze wartości uśrednione. Oznacza to, że poszczególne mieszkania mogą mieć znacznie wyższą lub niższą wartość.
W przypadku małych miejscowości nawet pojedyncza inwestycja potrafi bardzo zachwiać tą średnią i w efekcie uzyskuje się nie do końca miarodajne dane. Dlatego ocenia się jedynie ceny mieszkań w dużych miastach, w których nawet największe osiedle deweloperskie jest tylko jednym z wielu składających się na średnią.

Kolejnym uproszczeniem jest porównywanie tylko cen w momencie wystawienia na sprzedaż (ceny mieszkań ofertowe) lub tylko w momencie sprzedaży (ceny mieszkań transakcyjne). W porównaniu cen transakcyjnych nie sposób jednak wyróżnić mieszkań z rynku pierwotnego. Najbardziej obiektywnym kryterium są więc ceny ofertowe.

Ceny mieszkań podaje się za m² brutto, ewentualnie z podziałem ze względu na wielkość mieszkań.

Jak zmieniły się ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 2018? 

Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym od początku roku wyraźnie wzrosły, osiągając poziom niespotykany od czasów „bańki mieszkaniowej” sprzed 10 lat. Podwyżki pojawiły się we wszystkich największych miastach w kraju, na pewno nie były jednak jednolite.

Najbardziej odczuli je kupujący mieszkania w zachodniej części kraju, gdzie ceny mieszkań wzrosły o ponad 500 zł na m², czyli 20 000 zł w przypadku mieszkania 40-metrowego. Tak było w Szczecinie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu.

Istotne podwyżki pojawiły się także w tradycyjnie najdroższej Warszawie, gdzie średnie ceny ofertowe przekroczyły 8500 zł za metr oraz Gdańsku, który zaczął rywalizować z Krakowem o miano drugiego najdroższego miasta w kraju, przekraczając 7000 zł za metr. W Krakowie, Katowicach i Lublinie ceny mieszkań zmieniły się jedynie nieznacznie, ale i tam wzrosły. W samym Krakowie za m² nowego mieszkania trzeba dziś zapłacić ok.7500 zł.

W każdym z dużych miast najdroższe były mieszkania najmniejsze, czyli kawalerki o powierzchni do 40 metrów. Metr kawalerki kosztował o 2-10% drożej niż metr większego mieszkania.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym 

Wiele osób intuicyjnie zakłada, że mieszkania na rynku wtórnym, starsze, a więc budowane np. budowane 10 lub 20 lat temu powinny być tańsze niż mieszkania nowe. Sprawdza się to w przypadku miast średniej wielkości, a nawet części dużych ośrodków. Pod koniec 2018 ceny mieszkań na rynku wtórnym były niższe od cen mieszkań nowych w Katowicach, Szczecinie, Łodzi, Lublinie i Poznaniu.

W najbardziej atrakcyjnych miastach okazuje się jednak, że ceny mieszkań z rynku wtórnego przekraczają i to znacznie, ceny mieszkań nowych.

We Wrocławiu różnica jest symboliczna – średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym przekraczają 7000 zł, podczas gdy ceny z rynku pierwotnego dopiero zbliżają się do tej granicy.

W Krakowie, Warszawie i Gdańsku wygląda to zupełnie inaczej.

Za metr mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie trzeba pod koniec 2018 zapłacić ponad 9500 zł (1000 zł różnicy między rynkiem pierwotnym, a wtórnym), w Krakowie ponad 8500 zł, a w Gdańsku aż 9000 zł (2000 zł drożej niż w przypadku mieszkań nowych). W tych trzech miastach opłacało się więc zdecydowanie kupować mieszkania nowe, a te sprzed kilkudziesięciu lat, sprzedawać korzystając z wysokich cen.

Dlaczego ceny mieszkań rosły? 

Powody wzrostu cen niemal zawsze są takie same. Ceny rosną, gdy popyt przeważa nad podażą, czyli liczba osób, chcących kupić mieszkanie jest większa niż liczba  mieszkań gotowych na sprzedaż. Drugim powodem może być wyraźny wzrost kosztów po stronie sprzedających. Te dotyczą jedynie rynku pierwotnego, ponieważ sprzedawcy z rynku wtórnego, swoje koszty ponieśli dawno temu.

W 2018 oba powody kumulowały się

Stosunkowo dobra sytuacja gospodarcza, niski koszt kredytów i jeszcze niższa opłacalność lokat kapitałowych, wpływały na podniesienie popytu. Nad zwiększeniem podaży pracowaliśmy w tym czasie my, deweloperzy, lecz nasze wysiłki okazały się niewystarczające. Wynikało to po części z trudności w zakontraktowaniu profesjonalnych ekip budowlanych i wykończeniowych. Wiele inwestycji opóźniło się z powodu braku realnych możliwości realizacji.

Dobra sytuacja na rynku pracy generowała też dla nas znaczne koszty, podobnie jak wzrost cen paliw. Czynników obiektywnych było więc aż nadto, by uzasadnić wzrost cen na rynku pierwotnym. Sprzedający z rynku wtórnego po prostu wykorzystali okazję.

Jakie będą ceny mieszkań w 2019?

W 2019 roku na pewno nie można liczyć na to, że średnie ceny mieszkań w największych miastach spadną. Byłoby to oczywiście miłą niespodzianką dla kupujących, ale rozsądna analiza sytuacji wskazuje raczej na to, że wzrost cen spowolni lub, co najwyżej, zatrzyma się. Poziom cen sprzed kryzysu wciąż nie został osiągnięty, a uwzględniając inflację jest istotnie niższy.

Czytaj więcej Kiedy ceny mieszkań zaczną spadać?

*Artykuł jest napisany w oparciu o ceny ofertowe i zawiera podsumowane zmiany cen od stycznia 2019 do października 2018.

Źródła:

Startuje II etap Zielonego Bemowa

Grudzień 10, 2018
Już 11 lutego do sprzedaży trafią mieszkania, które stanowią część II, ostatniego etapu osiedla Zielone Bemowo. Prace budowlane rozpoczną się...

Ogłoszenie o przetargu - agencja PR

Cordia Management Poland, deweloper mieszkaniowy działający w kilku polskich miastach, wchodzący w skład międzynarodowej grupy deweloperskiej Futureal, poszukuje agencji PR...