Inwestycja w mieszkanie. Jak kupować mieszkania na wynajem?

Zakup mieszkania na wynajem, w celu późniejszego wynajęcia go jest poważną decyzją. Podejmując ją, należy uwzględnić bardzo wiele czynników, które w przyszłości wpłyną na opłacalność inwestycji. Część z nich może wymagać bardziej szczegółowego omówienia niż pozwala na to objętość tego artykułu, warto jednak przynajmniej być ich świadomym.

Planowanie na lata

Mieszkanie na wynajem jako inwestycja jest dosyć pewne, lecz zwraca się bardzo długo. Miesięczny czynsz, po odliczeniu podatku dochodowego, może wynosić ok. 0,5% początkowej wartości nieruchomości. Teoretycznie więc mieszkanie kupione pod wynajem zwróci się po 16-17 latach. W praktyce jednak należy doliczyć koszty w postaci czynszu do wspólnoty, remontów (bez których wartość mieszkania i wpływy z najmu spadają), ubezpieczenia, ogłoszeń, czasu poświęconego na kontakt z najemcami itp. Rzeczywisty okres zwrotu z inwestycji w mieszkanie przeznaczone na wynajem to ok. 20-25 lat. Nawet 30-35 lat jeśli przy jego zakupie posiłkujemy się kredytem.

Czytaj w temacie: Mieszkanie za gotówkę czy na kredyt?

Zakup mieszkania pod kątem grupy docelowej

Mieszkanie kupione na wynajem musi odpowiadać potrzebom najemcy. Warto więc od początku zastanowić się kto miałby nim być.

  • Studenci: Potrzebują taniego lokum w ośrodkach uniwersyteckich. Optymalnie z oddzielnymi, nie-przejściowymi pokojami. Chcą mieć dobry dojazd na uczelnię i w kierunku bardziej rozrywkowych dzielnic miasta. Zwracają niewiele uwagi na przyległości mieszkania (garaże, piwnice) i infrastrukturę osiedla.
  • Pracownicy tymczasowi: Wynajmują mieszkania jedynie w sezonie. Liczy się dla nich głównie cena, a w drugiej kolejności zaś dojazd i możliwość zaparkowania. Często przebywają w wynajmowanych mieszkaniach tylko w nocy, nie zwracają więc uwagi na okolicę i infrastrukturę osiedla.
  • Pracownicy stali: Szukają mieszkań w pobliżu miejsca pracy, z dobrym dojazdem i miejscem parkingowym. Są gotowi dopłacić za wyższy standard budynku i dodatkowe wyposażenie (zmywarka, klimatyzacja).
  • Rodziny: Przeważnie młodzi rodzice z 1 lub 2 dzieci. Potrzebują mieszkania ze wszystkimi przyległościami i dobrą infrastrukturą osiedla. Cenią bezpieczne i spokojne dzielnice, niekiedy unikają osiedli studenckich.
  • Turyści, delegacje firmowe: Wynajmują mieszkania na bardzo krótki okres. Wymagają wysokiego standardu i sporego zaangażowania ze strony właściciela. Płacą też znacznie więcej niż najemcy stali. Mieszkanie musi mieć dobry dojazd do centrum miasta i centrów konferencyjnych.

Wybór lokalizacji przy zakupie mieszkania na wynajem

Wybór lokalizacji to kompromis. Im lepsza, tym większa będzie początkowa wartość jaką należy zainwestować, ale też większe późniejsze zyski. Można powiedzieć, że kluczowym czynnikiem wpływającym na wybór jest docelowa grupa odbiorców, ale nie tylko ona.

Lokalizacja zawsze jest ryzykowna gdy:

  • Leży na terenach zalewowych,
  • Znajduje się w miejscu o utrudnionym dojeździe,
  • Mieści się w starym (szczególnie zabytkowym) budynku,
  • Znajduje się obok mieszkań socjalnych.

Pozytywnie wpływają natomiast:

  • Dobra komunikacja miejska,
  • Sąsiedztwo instytucji kultury,
  • Mała odległość (ale nie bezpośrednio obok) do centrów handlowych,
  • Położenie na strzeżonym osiedlu,
  • Bliskość terenów zielonych.

Zakup mieszkania pod wynajem powinien być więc poprzedzony zapoznaniem się z mapami i okolicą.

SuperNova w Krakowie – świetna propozycja, jeśli szukasz mieszkania na wynajem.

Zobacz jakie czynniki biorą pod uwagę kupujący mieszkania:

Czynniki wyboru mieszkania

Źródło: Źródło: ARC Rynek i Opinia, wrzesień 2017 r.

Jak kupować mieszkania pod wynajem i uniknąć pułapek?

Mimo iż większość inwestycji w mieszkania się zwraca, są i takie na których właściciele stracili. Lwia część spośród nich z powodu własnego błędu.

Najpopularniejsze niedociągnięcie polega na niesprawdzeniu planów zagospodarowania przestrzennego. Zmiana układu dróg lub poważna inwestycja w okolicy mogą silnie wpływać na ceny nieruchomości. Przykładowo jeśli obok powstanie głośny i uciążliwy obiekt (np. ubojnia, tor żużlowy, schronisko dla zwierząt), wpływy z najmu widocznie spadną.

Sama nieruchomość może być obarczona problemem prawnym. Właściciela mieszkania mogą więc pośrednio dotknąć: podniesienie opłaty dzierżawy wieczystej, sprawy sądowe dotyczące własności gruntu. Najczęściej pojawiają się one w przypadku mieszkań kupionych na rynku wtórnym.

Problemy mogą też spowodować sami lokatorzy. Jeśli postanowią być uparci i nie płacić, ale też nie wyprowadzać się, postępowanie eksmisyjne może potrwać 6-12 miesięcy i to z uwzględnieniem umowy najmu okazjonalnego (przy najmie tradycyjnym: 2-4 miesiące dłużej).

Koniecznie należy sprawdzać nieruchomość, jej okolice, a także przyszłych lokatorów.

Przeczytaj więcej : Jak inwestować w mieszkanie? 5 cech dobrego mieszkania pod inwestycję

Ubezpieczenie – podstawa przy zakupie mieszkania jako inwestycji

Na właścicielu nieruchomości oddanej w najem spoczywa na zasadzie ryzyka pewna odpowiedzialność. Przykładowo jeśli stan mieszkania ulegnie nagłemu pogorszeniu bez winy lokatora, ma on prawo zażądać od właściciela lokum zastępczego o odpowiednim standardzie na czas remontu, lub zwrotu czynszu zapłaconego za dany okres.

Wystarczy więc by wandale wybili okna, lub dach okazał się nieszczelny (co doprowadzi do zawilgocenia górnych pięter) by zamiast zysków inwestycja zaczęła przynosić straty. Zdarzają się też jeszcze gorsze sytuacje – z powodu osunięcia się gruntu lub powodzi, budynek może przestać być zdatny do użytku, a jeśli cokolwiek stało się lokatorowi – właściciel może nawet ponieść odpowiedzialność karną.

Dlatego traktując mieszkanie jako inwestycję, koniecznie należy je ubezpieczyć, a zakres ubezpieczenia określić możliwie szeroko.

Jak kupować mieszkania na wynajem od dewelopera?

Inwestor kupujący mieszkanie na wynajem jest w lepszej pozycji negocjacyjnej niż osoba kupująca na własne potrzeby. Nie musi kupić „tego” mieszkania, ani nawet mieszkania „w tej okolicy”. Chce jedynie zainwestować w nieruchomość, która mu się zwróci.

Dlatego powinien spokojnie przyjrzeć się warunkom oferowanym przez dewelopera. (Czytaj także nasz artykuł o tym jak sprawdzić dewelopera) Rozpoczynając negocjacje odpowiednio wcześnie może nie tylko uzyskać rabat cenowy. Oczywiście każda ze stron chce zawrzeć jak najbardziej korzystną dla siebie umowę, ale tak naprawdę ich cel jest wspólny – doprowadzenie do zawarcia transakcji. Dlatego warto rozmawiać bezpośrednio z deweloperem, który dysponuje najpełniejszą wiedzą na temat nieruchomości, nie zaś agentem nieruchomości. Oczywiście nie stoi to na przeszkodzie skorzystania z usług niezależnego doradcy ds. nieruchomości.

Kupując mieszkanie na wynajem należy pamiętać o bardzo wielu sprawach, które postaramy się szczegółowo omówić w kolejnych artykułach.

Czytaj także: Mieszkanie na wynajem: jak przygotować się pod konkretne grupy najemców?

Ogłoszenie o przetargu - agencja PR

Cordia Management Poland, deweloper mieszkaniowy działający w kilku polskich miastach, wchodzący w skład międzynarodowej grupy deweloperskiej Futureal, poszukuje agencji PR...