Stan deweloperski: czego możesz w nim oczekiwać?

Podobnie jak większość deweloperów w kraju, sprzedajemy mieszkania w stanie deweloperskim. Nie wszyscy wiedzą co to oznacza, postaramy się więc wyjaśnić co oznacza określenie „stan deweloperski”.

Gdzie szukać definicji stanu deweloperskiego?

Stan deweloperski mieszkania nie został nigdy sprecyzowany w ustawie, rozporządzeniu, ani żadnych innych przepisach. Nie ma jednej ogólniej definicji stanu deweloperskiego. Oznacza to, że dwa mieszkania na różnych osiedlach mogą różnić się poziomem wykończenia, a mimo to oba zostaną sprzedane „w stanie deweloperskim”.

Definicja w prospekcie informacyjnym, załączniku lub samej umowie

Obowiązkiem dewelopera jest wydanie prospektu informacyjnego – stanowi o tym ustawa deweloperska. Jego załącznikiem są standardy wykonania – budynku, części wspólnych i lokalu. Będą one wiążące dla obu stron.

Osoba kupująca mieszkanie w stanie deweloperskim, gdy stan ten jest określony w prospekcie, umowie lub załączniku do niej, nie może żądać poziomu wykończenia wyższego niż tam zapisany. Podobnie deweloper nie może oddać mieszkania wykończonego w stopniu mniejszym niż określił we własnej specyfikacji.

Jak zwykle najważniejsze są zapisy umowy.

Natomiast jeśli stan deweloperski nie został precyzyjnie opisany w umowie lub załączniku do niej, to wciąż można założyć (i w razie czego dochodzić) że stan deweloperski obejmie kilka istotnych udogodnień. Są jednak pewne cechy stanu deweloperskiego, które są tak powszechnie spotykane, że można je uznać za właściwe do określenia, czego można się po danym mieszkaniu spodziewać.

Drzwi wejściowe, okna

Deweloper wyposaża mieszkanie w drzwi wejściowe, w których montuje przynajmniej jeden zamek i klamkę lub alternatywny sposób umożliwiający otwarcie/zamknięcie. Drzwi powinny się zamykać  bez szorowania o podłogę, być dopasowane do futryny i nieuszkodzone. Na ich kolor kupujący nie ma wpływu.

Mieszkanie w stanie deweloperskim powinno mieć prawidłowo wstawione okna i drzwi balkonowe. Podobnie jak drzwi wejściowe powinny one otwierać się z łatwością i dawać szczelnie zamknąć. Zazwyczaj już w projekcie i materiałach dostępnych dla kupujących, deweloper określa główne parametry techniczne okien.

Ogrzewanie

Deweloper zawsze powinien zapewnić instalację grzewczą spełniającą standardy budowlane, a także działające grzejniki. Należy spodziewać się, że będą to grzejniki standardowe, produkowane na szeroką skalę.

Stan deweloperski oznacza też, że budynek jest ocieplony i spełnia wymogi przepisów dotyczących energochłonności w budownictwie wielomieszkaniowym.

Instalacje w stanie deweloperskim

Mieszkanie w stanie deweloperskim powinno mieć doprowadzoną wodę, kanalizację, elektryczność (w tym oświetlenie) i instalację gazową, jeśli taka została przewidziana w planie budynku.

Oprócz tego w mieszkaniu powinny się znaleźć gniazda umożliwiające podłączenie telewizji i telefonu stacjonarnego.

Wszystkie instalacje powinny być sprawne.

Nie należy oczekiwać natomiast w stanie deweloperskim: wanny, umywalek, toalety, żyrandoli, płyty indukcyjnej czy kuchenki gazowej.

Stan deweloperski – podłogi i ściany

W stanie deweloperskim nie montuje się podłóg. Zazwyczaj w mieszkaniu jest jedynie betonowa wylewka. Warto jednak sprawdzić czy jest równa, a beton nie jest nadmiernie podatny na uszkodzenie.

Stan deweloperski zakłada, że ściany będą otynkowane. Natomiast nie będzie na nich: płytek, tapet, fototapet czy paneli. Część deweloperów oddaje mieszkania z pomalowanymi na biało ścianami i sufitami (oprócz łazienki), ale nie ma takiego wymogu.

Ściany powinny być równe, nieuszkodzone, w praktyce gotowe do dalszego wykończenia.

Domofon, wideofon

Jeśli budynek jest wyposażony w systemy domofonowe lub wideodomofonowe, to w momencie oddania mieszkania, powinny one być sprawne, natomiast kodowanie zazwyczaj odbywa się w późniejszym niż odbiór mieszkania terminie.

Jaki jest koszt wykończenie mieszkania?

Stan deweloperski nie jest od razu gotowy do zamieszkania. Zwłaszcza kuchnia i łazienka wymagają wstawienia podstawowych urządzeń i położenia glazury. Zakłada się, że łączny koszt wykończenia mieszkania to ok. 1000 zł/m2, nie jest to jednak określenie precyzyjne. Tak naprawdę kuchnia i łazienka generują ok. połowę kosztów wykończenia, nawet w dużych mieszkaniach. Dlatego najwyższy koszt (w przeliczeniu do powierzchni) generują kawalerki, a stosunkowo najniższy mieszkania 4 i więcej pokojowe.