Mieszkanie na wynajem: jak przygotować się pod konkretne grupy najemców?

W ciągu ostatnich kilku lat bardzo zwiększyła się liczba nowych mieszkań kupowanych od razu z przeznaczeniem na wynajem. Niskie profity z lokat kapitałowych i związane z tym obniżone oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że lokale mieszkalne traktowane są jako solidna lokata kapitału. W dalszym ciągu jest to jednak inwestycja, a to oznacza, że wiąże się z ryzykiem, które można zminimalizować. Najlepszym sposobem, by to zrobić, jest zaplanować całą inwestycję jeszcze przez zakupem mieszkania. Warto odpowiedzieć sobie na pytanie: komu wynająć nowe mieszkanie?

Komu wynająć mieszkanie w centrum, a komu na obrzeżach miasta?

Duże miasta, takie jak Kraków, Poznań, Warszawa, Łódź są bardzo zróżnicowane. W kontekście najmu mieszkań lokalizacja wpływa oczywiście na cenę, ale ta wynika z czynników takich jak: dojazd, zieleń miejska, infrastruktura osiedla, typowy wiek budynków w okolicy, sąsiedztwo, ryzyko remontów, utrudnień komunikacyjnych, linie kolejowe i wiele innych. W dużych miastach można wyróżnić obszary takie jak:

  • Stare miasto (np. okolice Rynku we Wrocławiu, Stare Miasto i Kazimierz w Krakowie) – Są to tereny o silnym zagęszczeniu zabytków i atrakcji turystycznych. Posiadają przeważnie starą, kamieniczną zabudowę, nowe mieszkania oddawane są na nich rzadko. Ceny w historycznych częściach miast są bardzo wysokie, mimo iż mieszkanie tam wiąże się z wieloma niedogodnościami takimi jak: brak parkingów, „kocie łby”, słabe instalacje sanitarne i elektryczne. Jeśli już uda się kupić w takiej dzielnicy nowe mieszkanie na wynajem, prawdopodobnie będzie to apartament i tak warto je traktować. Potencjalnymi wynajmującymi będą zamożniejsi turyści, a długoterminowo mogą wynająć je artyści i osoby gustujące w staromiejskim klimacie.
  • Centrum (np. Śródmieście Południowe i Śródmieście Północne w Warszawie) – W centrach miast zabudowa historyczna przeplata się z nowoczesną, biznesową. Nowych mieszkań również nie powstaje tak dużo, a jeśli już, to są to przeważnie wysokiej klasy apartamenty. Ceny nowych mieszkań w centrach mogą sięgać nawet 40 000 zł/m², choć w większości są po prostu o ok. 20% wyższe niż średnia dla danego miasta. Chcąc wynająć takie mieszkania trzeba nastawić się najem krótkoterminowy i goszczenie osób o wyjątkowo wysokich wymaganiach.
  • Okolice centrum (np. Grzegórzki w Krakowie, Wola w Warszawie) – Dzielnice, które zazwyczaj leżą wokół centrum, ale też częściowo przejmują jego rolę. Nie są aż tak ciasne jak ścisłe centra, więc obok biurowców powstają tam również nowoczesne budynki mieszkalne o klasycznym i podwyższonym standardzie. W dzielnicach takich bardzo często znajdują się wydziały głównych uczelni działających w danym mieście. W okolicach centrum wynajmują zarówno zamożniejsi studenci, pracownicy korporacji, jak też turyści i rodziny z dziećmi.
  • Dojrzałe dzielnice (np. Bemowo w Warszawie, Grunwald w Poznaniu) – Charakteryzują się większą ilością zieleni miejskiej i przestrzeni rekreacyjnej dla mieszkańców niż dzielnice centralne, ale wciąż można z nich dojechać do pracy w ścisłym centrum w rozsądnym czasie. Osiedla takie silnie się rozbudowują i łatwo znaleźć nowe mieszkania w interesującej okolicy. Wynająć będzie je można osobom pracującym i rodzinom, które jeszcze nie zdecydowały się na zakup własnego lokum, a także studentom, którzy szukają tańszych mieszkań.
  • Obrzeża miasta (np. Białołęka w Warszawie, Głuszyna w Poznaniu) – W dzielnicach tych buduje się dużo nowych mieszkań, przeważnie jednak infrastruktura nie nadąża za budownictwem. Na obrzeżach dużych miast budowane są stosunkowo tanie, a mimo to posiadające niezły standard mieszkania. Wynajęcie ich jest trudne ze względu na utrudniony dojazd, ale jeśli odpowiednio obniżyć cenę, znajdą się chętni studenci lub pracownicy okolicznych firm.

Jak przygotować mieszkanie na wynajem pod konkretne grupy najemców?

Kupując mieszkanie od dewelopera, ma się pełną swobodę w jego aranżacji i wykończeniu, ale też trzeba obiema tymi kwestiami zająć się by móc potem szukać najemców. Nie należy oczekiwać, że uda się wynająć komuś mieszkanie w stanie deweloperskim. Nawet wykończone, ale zupełnie nie urządzone mieszkanie przyciąga najemców znacznie mniej niż takie, w którym najemca może od razu zamieszkać.

Przygotowując mieszkanie do wynajęcia studentom warto więc zadbać o pojedyncze łóżka, podłączenie internetu, biurka w każdym pokoju.

Jeśli docelowym najemcą są pary i młode małżeństwa, dobrze jest wyposażyć mieszkanie w duże łoże, ale też znaczną ilość szaf i nowoczesną pralkę.

Jak zarobić na mieszkaniu na wynajem – obliczanie zwrotu z inwestycji

Od tego, komu wynajmie się mieszkanie będzie zależeć między innymi to, ile pracy trzeba będzie włożyć by osiągnąć zakładany profit. Najbardziej wymagający jest najem krótkoterminowy, który wymaga ciągłej uwagi właściciela. Wynajmowanie mieszkania studentom często wiąże się z coroczną zmianą warty wśród lokatorów. Na dłużej wynajmują osoby pracujące, które nie spodziewają się, że będą mieć możliwość kupienia własnego M. Takie osoby wymagają jednak wyższego standardu i na pewno targują się o cenę, wiedząc, że będą ją płacić przez dość długi okres.