Jak inwestować w nieruchomości? 5 cech dobrego mieszkania pod inwestycję

Kupno mieszkania to zyskujący na popularności rodzaj inwestycji. Coraz częściej nieruchomości nabywane są po to, by czerpać z nich regularne zyski. Powodów upatrywać należy w tym, że jest to dość bezpieczna lokata, a w długim, ponad 10-letnim okresie, generuje większe zyski niż np. obligacje bankowe. Jednak kupno mieszkania, które przynosi oczekiwane zyski nie jest wcale takie proste. Jak inwestować w nieruchomości? Czym w takim razie kierować się, szukając idealnego mieszkania pod inwestycję? Jakie cechy powinna mieć doskonała nieruchomość?

Jak inwestować w nieruchomości: Gdzie kupić mieszkanie pod inwestycję?

  • Większe miasta, większy zysk

Pytanie jak inwestować w nieruchomości w pierwszej kolejności sprowadza się do pytania : gdzie kupić mieszkanie pod inwestycję? Mieszkania, które znajdują się w większych miastach są pewniejsze inwestycyjnie. To w dużych aglomeracjach zapotrzebowanie na lokale mieszkaniowe pod wynajem jest większe. Łatwiejsze jest także uzyskanie zadowalającej stopy zwrotu z wynajmu ze względu na to, że ceny mieszkań mają swoje odzwierciedlenie w stawce za czynsz.

Miasta akademickie, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań są szczególnie atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, którzy nabywają nieruchomości, by wynajmować je np. studentom lub osobom migrującym za pracą. W wymienionych miastach, stolicach województw, skupia się także wiele zarówno polskich, jak i zagranicznych firm, natomiast uniwersytety, akademie i wyższe uczelnie przyciągają studentów.

Czytaj także: Inwestycja w mieszkanie. Jak kupować mieszkania na wynajem?

W takim środowisku o wiele łatwiej zarządzać nieruchomością. Nawet jeśli jako inwestor jesteśmy narażeni na wymówienia wynajmu przez aktualnych mieszkańców, to optymalnie szybko można znaleźć kolejnych. Zachowana zostaje wówczas płynność w wynajmowaniu lokalu.

Jak inwestować w nieruchomości: lokalizacja mieszkania na mapie miasta

  •  Atrakcyjne otoczenie nieruchomości

Atrakcyjność lokalizacji przejawia się w bardzo różnych aspektach. Tu nie chodzi tylko o to, czy z okna rozpościera się piękny widok na zielony park, po którym z przyjemnością będzie można się przejść po wykładach lub ciężkim dniu pracy. To oczywiście ważne, ale… niemniej (a może nawet bardziej) istotne są inne obiekty użyteczności publicznej. Dla studentów będzie to bliskość uczelni, biblioteki, kina czy centrów handlowych. Jeśli nie można dostać się do nich pieszo w krótkim czasie, liczyć się będzie przynajmniej dobre połączenie komunikacyjne z tymi miejscami. Osoby pracujące zwrócą uwagę na wymienioną już komunikację, ale nie tylko miejską (dostęp do linii metra, tramwajowych czy autobusowych), ale także na komunikacyjne arterie, czyli dogodne połączenia drogowe np. z miejscem pracy.

Wymienione czynniki, z perspektywy inwestora mają co najmniej dwa istotne znaczenia. Po pierwsze takie mieszkanie łatwiej wynająć, po drugie – wynajmiemy je za wyższą cenę.

  • Przyszłość związana z planami zagospodarowania

Przed zainwestowaniem w mieszkanie warto sprawdzić jakie są plany zagospodarowania przestrzennego okolicy. To ważna kwestia ze względu na to, że może mieć ona dwojaki skutek. Z jednej strony plany mogą przewidywać zagospodarowanie wolnych przestrzeni przez branżę przemysłową, co przyczyni się do spadku wartości nieruchomości. Z drugiej strony, może w pobliżu powstanie stacja metra, albo będą rewitalizowane tereny zielone, co może upewnić nas w dobrym wyborze, tym bardziej, że w przyszłości wpłynie to pozytywnie na wartość mieszkania.

Jak inwestować w nieruchomości: jakie mieszkanie najlepiej się zwróci?

  • Kawalerki i dwupokojowe mieszkania łatwiej wynająć

Na rynku mieszkań do wynajęcia najchętniej poszukiwane są stosunkowo niewielkie metraże. Przeważają kawalerki i mieszkania z dwoma pokojami. Te trzypokojowe także mają swój udział w rynku, jednak mieszkania mniejsze zdecydowanie zdominowały rynek. Wynika to z prostej przyczyny, koszt wynajęcia nie jest porażający, a dla inwestora ważne jest to, że generują one zadowalające stopy zwrotu. O wiele prostsze wydaje się znalezienie najemcy na kawalerkę w kwocie 1500 zł za miesiąc, niż na lokal z dużym metrażem w luksusowej dzielnicy i z bardzo wysokim czynszem. Oczywiście inwestycje w duże metraże nie muszą być skazane na niepowodzenie, bardzo wiele zależy od tego jak dostosujemy ofertę, jaka będzie nasza grupa docelowa.

Jak inwestować w nieruchomości: infrastruktura i perspektywa wzrostu wartości mieszkania

  • Budynek też jest ważny

 Jeśli inwestujemy w mieszkanie w nowym budownictwie, ta kwestia w zasadzie pozostaje rozwiązana. Budynek warto jednak dokładnie obejrzeć, jeśli w kręgu naszego zainteresowania są mieszkania z rynku wtórnego. Wiek i kondycja budynku w kontekście samego mieszkania może wydawać się mało istotna, jednak przyszły najemca najpierw spojrzy na to w jakim przyjdzie mu mieszkać budownictwie. To ważne od strony wizerunkowej, ale nie tylko. Stan budynku jest bardzo ważny, jeśli spojrzymy na wynajem w perspektywie 5, 10, a nawet 30 lat. Jeśli dzisiaj, np. kamienica wygląda w porządku i nieźle się prezentuje, to w dłuższym czasie może popaść w ruinę. To jest spore zagrożenie dla inwestycji, bo jej wartość może drastycznie spaść, tak samo jak czynsz. Co więcej, co jakiś czas jako właściciele nieruchomości będziemy wykładać środki na poprawę stanu budynku. Głębszej analizy wymagają także mieszkania w blokach z wielkiej płyty. W ich przypadku koniecznością są regularne remonty. Wprawdzie organizuje je przeważnie spółdzielnia lub wspólnota, to jednak może się to wiązać z podniesieniem składek remontowych, a co za tym idzie trzeba będzie podnieść czynsz.

Jakie w takim razie będzie idealne mieszkanie pod wynajem? Idealna nieruchomość to taka, która zagwarantuje inwestorowi dobrą stopę zwrotu z inwestycji. Mieszanie będzie obłożone atrakcyjnym czynszem, lokalizacja pozwoli na łatwe znajdowanie najemców, a  wartość nieruchomości będzie regularnie rosła. Patrząc z takiej perspektywy, najlepszym mieszkaniem okaże się te w większym mieście, w jego centrum lub dobrze z nim skomunikowane. W pobliżu znajdą się istotne dla najemcy obiekty. Lepiej postawić na nieruchomość w nowym budownictwie, które przez najbliższe 10-20 lat nie będzie wymagało remontów. Wszystko jest do sprawdzenia oraz zweryfikowania i wcale nie wymaga to od nas bardzo dużego nakładu pracy.