Mieszkanie za gotówkę czy na kredyt?

Bardzo wiele nowych mieszkań w Polsce kupowanych jest na kredyt. Zwłaszcza młodzi ludzie nie mają szczególnego wyboru. Przynajmniej tak mogłoby się wydawać. Może jednak warto przemyśleć tę sprawę?

Mieszkanie na kredyt – ile naprawdę spłacamy?

Kredyt hipoteczny spłacany jest przez 10-35 lat. Pojedyncze raty nie są bardzo wysokie, Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO) łatwo jest sprawdzić. Aktualnie banki są zobowiązane do przedstawienia w ofercie pełnej kwoty jaką kredytobiorcy przyjdzie w przyszłości spłacić.

W przypadku kredytów hipotecznych o krótkim terminie spłaty, całkowite koszty wyniosą 50-65% pożyczonej kwoty. Osoba pożyczająca 400 000 zł, spłaci więc ok. 600 000 – 700 000 zł.

W przypadku zobowiązań długich, np. 30-sto letnich, kwota do spłaty będzie większa. Koszty kredytu mogą wynieść wówczas nawet 75-100 % pożyczonej kwoty.

Oczywiście za te pieniądze konsument kupuje czas. Czasami też fizyczną możliwość kupienia mieszkania w ogóle.

Mieszkanie na kredyt – co wpływa na cenę kredytu?

W przeciwieństwie do nisko kwotowych pożyczek, warunki umowy kredytu hipotecznego można, a  nawet warto negocjować. Nie są one sztywno ustalone, bardzo różnią się też w zależności od banku.  Dwóch kupujących, którzy pożyczą identyczne kwoty, może więc mieć różnej wysokości raty. Dlaczego?

Dłuższy okres spłaty = więcej do zapłacenia – choć rozłożone na więcej lat raty są z pewnością niższe, to ich łączna wartość właściwie zawsze jest już wyższa. Lepiej wziąć kredyt na 20 lat niż na 30.

Dobra historia kredytowa = niższa prowizja – osoby, które mają udokumentowane terminowe spłaty kredytów, stanowią dla banku klientów niższego ryzyka. W takiej sytuacji bank może zmniejszyć swoją prowizję.

Wyższy wkład własny = łatwiejsze przyznanie kredytu – Kupujący mający odpowiedni wkład własny, zwłaszcza w połączeniu z dobrą historią kredytową, mogą otrzymać kredyt hipoteczny w każdym banku. Oznacza to, że to banki muszą starać się o takiego klienta, a nie on o kredyt. Pozwala to negocjować prowizję banku.

Trzy równania składają się w jedno twierdzenie: Im później kupujący weźmie kredyt, tym bardziej jest to dla niego opłacalne.

Mieszkanie za gotówkę czy na kredyt – koszty kredytu czy koszty wynajmu?

W obu poprzednich akapitach wskazujemy na finansowe wady wspomagania się kredytem hipotecznym, zwłaszcza wziętym przedwcześnie. Nie możemy jednak zapominać o bardzo poważnej kwestii, która motywuje kupujących do zaciągania 30-letnich zobowiązań. Są nim bardzo wysokie koszty najmu mieszkań w Krakowie czy Warszawie.

Przy porównaniu opłacalności porównujemy więc koszty najmu z ratami kredytu i czynszem. Jako, że kupujący rzadko uwzględniają czas i pieniądze jakie wkładają w wykończenie (a czasem i urządzenie, bo mieszkania wynajmuje się przecież przeważnie już umeblowane), niemal zawsze wychodzi ono na korzyść kupna na kredyt.

Opcje, które polecamy

Budując i oddając do Państwa dyspozycji mieszkania zdajemy sobie sprawę, że nie każdy jest w stanie nabyć je bez wspomożenia się kredytem hipotecznym. Dlatego sugerujemy znaleźć złoty środek pomiędzy dwoma skrajnościami.

Najpierw warto zbudować sobie pewne oszczędności i przy okazji dobrą historię kredytową. Wkład własny będzie wówczas znacznie wyższy od wymaganego, a spośród szerokiej oferty kredytowej, możliwe będzie wybranie najtańszego kredytu.

Mając ok. 30% wkładu własnego i rozkładając okres spłaty na 15-20 lat możemy faktycznie dokonać lepszej decyzji finansowej biorąc kredyt niż wynajmując mieszkanie. Kredyt na zakup mieszkania można wziąć, ale na pewno nie należy się z nim spieszyć.

Także osoby, które mają dość gotówki by zebrać 50% i więcej wkładu własnego lub kupić mieszkanie bez posiłkowania się hipoteką, powinny przeliczyć czy przypadkiem nie jest ona opłacalna. Bardzo niskie stopy procentowe i co za tym idzie – koszty kredytów hipotecznych, skłaniają by ewentualnie zamiast jednego mieszkania kupionego za gotówkę, zakupić 2 i jedno z nich potraktować jako inwestycję.

Oczywiście trzeba będzie wówczas spłacić kredyt, ale dodatkowe mieszkanie będzie też przynosić zyski z najmu.

Czytaj także: Inwestycja w mieszkanie: jaki kupować mieszkania na wynajem?