10 pytań, które pomogą sprawdzić dewelopera

Sprawdzenie dewelopera to jedna z najważniejszych czynności jakie należy wykonać przed dokonaniem zakupu mieszkania. Kupno nieruchomości to inwestycja kosztowna, właśnie dlatego przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji powinniśmy sprawdzić najmniejsze szczegóły dotyczące realizowanego przez dewelopera projektu. W innym wypadku możemy się rozczarować, jeśli okaże się, że w naszym wymarzonym mieszkaniu są niedociągnięcia w sztuce budowlanej oraz ze strony prawnej.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie? Jak sprawdzić dewelopera? Jakie pytania powinniśmy mu zadać przed podjęciem ostatecznej decyzji?

1.     Jakie opinie o deweloperach i jego projektach funkcjonują w sieci i na rynku?

Niezależnie od tego czy szukamy dobrego dentysty, fryzjera lub mechanika zawsze staramy się zdobyć na temat fachowca niezależną i wiarygodną opinię. W przypadku dewelopera jest to niezwykle istotna kwestia ze względu na to, że inwestycja jest kosztowna i będzie rzutować na naszą przyszłość. Koniecznie powinniśmy zebrać jak najwięcej opinii na temat dewelopera. Warto zdobyć się na nieco wysiłku i spróbować dotrzeć do klientów, którzy kupili już mieszkanie u danego dewelopera. Cenną wiedzą dysponują również podwykonawcy oraz prawnicy. Wiele informacji znajdziemy w internecie. Wprawdzie jest to miejsce, w którym może pojawić się wiele negatywnych opinii, to w ich kontekście warto sprawdzić jak szybko reaguje na nie deweloper. Jeśli okaże się, że szybko stara się konstruktywnie rozwiązać problem, to nie warto go przekreślać.

2.     Jak finansowana jest inwestycja?

Inwestycja może być finansowana na dwa sposoby. Deweloper może finansować z własnych środków lub skorzystać z kredytu bankowego. W opinii wielu osób istnieje przekonanie, że deweloper jest bardziej wiarygodny jeśli inwestycje realizuje z własnych źródeł. Warto to jednak przemyśleć. Jeśli koszty inwestycji pokrywane są częściowo lub w całości przez bank, to musimy wiedzieć, że w tym przypadku deweloper przeszedł bardzo skrupulatny proces, w wyniku którego otrzymał kredyt. Co więcej bank przez cały okres realizacji projektu nadzoruje i kontroluje prace prowadzone przez dewelopera.

3.     Czy inwestor posiada prawo własności działki?

Warto zadać to pytanie deweloperowi. Tego rodzaju informacja nie jest bez znaczenia dla kupującego mieszkanie. Dlaczego? W zależności od tego czy deweloper posiada grunt na własność czy też jest tylko jego użytkownikiem wieczystym, koszty wynikające z posiadania mieszkania mogą być mniejsze lub większe. W drugim przypadku jako właściciel lokalu stajemy się także współużytkownikiem gruntu i musimy stosować się do umowy dotyczącej użytkowania wieczystego, czego konsekwencją jest wnoszenie odpowiednich opłat.

4.     Czy inwestycja jest obciążona hipoteką?

Przed złożeniem podpisu na umowie warto sprawdzić czy mieszkanie nie jest obciążone długiem. Może się okazać, że deweloper podjął decyzję o finansowaniu inwestycji kredytem hipotecznym. Oznacza to, że dla banku cała nieruchomość jest zabezpieczeniem. W takim przypadku należy zobowiązać dewelopera by wypełnił wszelkie formalności, które zwalniają nas z odpowiedzialności za jego zobowiązanie. Musimy w tym przypadku uzyskać zgodę od banku na to, by wyodrębnił bezobciążeniowo kupione przez nas mieszkanie.

5.     Jakie są plany zagospodarowania wspólnej części inwestycji?

Mieszkanie, jego wnętrze, wykończenie powinno stanowić kwestię podczas rozmów z deweloperem. Jednak nie zapominajmy również o tym, że bardzo istotne z perspektywy mieszkańca są także wszelkie  tzw. wspólne części inwestycji. Powinniśmy więc zapytać o plan zagospodarowania całej inwestycji. Czy w granicach osiedla planowana jest budowa placów zabaw, miejsc parkingowych (nie tylko dla mieszkańców, ale również dla gości) czy pojawią się jakieś zielone akcenty i ławeczki. Tego rodzaju „dodatki” są przeważnie stałym elementem projektu, warto jednak zweryfikować przed podpisaniem umowy czy zagospodarowanie przestrzenne przypadnie nam do gustu.

6.     Jaka jest jakość wykończenia i wykorzystanych materiałów?

O co pytać dewelopera przy kupnie mieszkania? Trzeba pytać o najmniejsze detale, które składają się na całość. Nie pytajmy tylko i wyłącznie o mieszkanie. Dowiedzmy się jak będą prezentowały się klatki schodowe, jakie będą drzwi, czy będą wiatrołapy, światło włączające się na fotokomórkę, jaki standard będą miały okna. Jeśli chodzi o samo mieszkanie, to koniecznie należy się dowiedzieć, co obejmuje wybrany zakres wykończenia. Wówczas będziemy wiedzieli, co trzeba wykonać we własnym zakresie. To jest istotne ponieważ te elementy znacząco wpływają na ogólną wartość nieruchomości.

7.     Jakie będą wydatki administracyjne?

Kupno mieszkania wiąże się także z tym, że podczas jego użytkowania będziemy zobligowani do pewnych opłat. Należy zapytać dewelopera o opłaty administracyjne – czynsz, koszty związane z utrzymaniem części wspólnych, dróg dojazdowych, chodników, klatek schodowych czy garaży. Częścią składową wnoszonych opłat są wydatki na remonty, ale może się okazać że to tylko niewielki procent kwot związanych z utrzymaniem i zarządzaniem. Warto dowiedzieć się od dewelopera jak najwięcej i uzyskać najbardziej szczegółowe dane dotyczące opłat związanych z kupionym mieszkaniem.

8.     Czy są zrealizowane wszystkie formalności prawne?

Przed dokonaniem zakupu powinniśmy poprosić dewelopera o okazanie wszelkich pozwoleń i dokumentów, które zapewnią nas, że inwestycja jest realizowana legalnie. Dlaczego to takie ważne? Zdarzały się przypadki, w których deweloper nie miał prawa na prowadzenie budowy i nie otrzymał go już w trakcie realizacji inwestycji. Wówczas znajdziemy się w trudnej sytuacji. O co należy poprosić dewelopera:

  • projekt budynku,
  • pozwolenie na budowę,
  • umowy o przyłączenie obiektu do sieci (gazowej, elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej),
  • protokoły odbioru przyłączy sanitarnych i elektrycznych,
  • świadectwo energetyki budynku,

Przy odbiorze warto uzyskać uwierzytelnione kopie dokumentacji, a także powinniśmy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości gruntowej.

9.     Co obejmuje standard deweloperski?

Po podpisaniu umowy deweloper zobowiązany jest przekazać nam nieruchomość w ustalonym stanie i z ustalonym wyposażeniem. Warto jednak pamiętać, że tzw. „stan deweloperski” nie jest w żaden sposób określony prawnie. To oznacza, że każdy deweloper sam ustala ten standard. W rezultacie mieszkania u różnych deweloperów mogą się znacznie do siebie różnić. Właśnie dlatego koniecznie powinniśmy ustalić każdy najmniejszy detal, który składa się na nieruchomość w „standardzie deweloperskim”. Zapytajmy o klasę drzwi, materiały z jakich wykonane są parapety, czy na ścianach i sufitach jest gładź, jakiego rodzaju będą okna, czy w standardzie są kontakty, etc.

10. Jak wyglądają warunki odstąpienia od umowy?

Wprawdzie warunki odstąpienia od umowy reguluje dla każdej ze stron ustawa deweloperska to deweloper może wprowadzić dodatkowe punkty. Stąd pytanie o warunki od jej odstąpienia jest bardzo zasadne. Dodatkowych warunków wprowadzonych przez dewelopera może być wiele, dlatego konieczne będzie szczegółowe zapoznanie się z dokumentacją.

Kupno mieszkania nie jest proste, a weryfikacja wszelkich szczegółów dotyczących dewelopera, detali odnoszących się do nieruchomości z częściami wspólnymi oraz form prawnych to proces długotrwały. Jednak zakup dotyczy kilkuset tysięcznej inwestycji. Musimy być czujni, precyzyjni i konsekwentni by nieruchomość spełniała nie tylko nasze wyobrażenia, ale także wszelkie aspekty prawno-administracyjne.

Czytaj także: O co zapytać dewelopera?