Zamierzasz kupić mieszkanie na wynajem? 10 porad, które pomogą Ci uniknąć problemów z lokatorami

Kupno mieszkania to zawsze duża inwestycja. Jeśli planujemy kupić nieruchomość pod kątem  wynajmowania, musimy liczyć się z tym, że nie zawsze trafimy na idealnych lokatorów. By nie narażać się na obniżenie wartości mieszkania warto poznać kilka narzędzi, które zabezpieczają przed ewentualnym rozczarowaniem i problemami.

Poznaj 10 zasad, które warto wprowadzić przy wynajmowaniu mieszkania:

  1. Stosuj krótkie terminy najmu
    Właściciel nie może ustalać warunków wypowiedzenia, ze względu na to, że obliguje go ustawa o ochronie praw lokatorów. Sprowadza się to do tego, że w przypadku umowy na czas nieokreślony, umowę uda się rozwiązać dopiero po 6 miesiącach od momentu, w którym najemca przestał płacić czynsz. Właśnie dlatego dobrą praktyką może okazać się stosowanie umów z krótkim (3-4 miesięcznym) okresem i przedłużanie umowy o kolejny, tyle samo trwający okres. W ten sposób właściciel może czuć się bezpieczniej, ponieważ przyspieszy w ten sposób odzyskanie mieszkania i ograniczy wysokość zaległości
  2. Poznaj przyszłego najemcę
    To jedna z najważniejszych zasad, jakie należy stosować, wynajmując mieszkanie. Jest to działanie prewencyjne, które najskuteczniej eliminuje wszelkie problemy związane z wynajmowaniem nieruchomości. Dobieranie najemców oznacza, że lokal nie jest do wynajęcia każdemu, kto jest w stanie zapłacić wyznaczony czynsz. Postaraj się dowiedzieć jakie zarobki ma osoba zainteresowana mieszkaniem, wypytaj delikatnie o sytuację rodzinną, dowiedz się gdzie mieszkała poprzednio i gdzie jest zameldowana na stały pobyt. Sprawdzenie poprzedniego miejsca zamieszkania umożliwi Ci weryfikację przyszłego najemcy u poprzedniego wynajmującego. Często już sama dobra wola do odpowiadania na pytania osoby zainteresowanej mieszkaniem daje nam pogląd na jej uczciwość i szczerość.
  3. Omijaj gotówkę
    W umowie powinien znaleźć się zapis, że czynsz i inne opłaty związane z wynajmowaniem lokalu będą przelewane z konta najemcy na konto bankowe wskazane przez wynajmującego. Tylko w ten sposób w przypadku nieopłaconych czynszów możemy w prosty sposób wykazać zaległości podczas postępowania sądowego. Łatwiejsze okaże się także wskazanie komornikowi miejsca poszukiwania majątku.
  4. Czego należy dopilnować w treści umowy?
    Z punktu widzenia najemcy oraz wynajmującego najistotniejsze postanowienia dotyczą czynszów. Dobrą praktyką jest precyzyjne określanie czego dana kwota dotyczy i czy są to kwoty netto czy brutto. Pozwoli to uniknąć nieporozumień. Konieczne jest także wskazanie daty, do której czynsz powinien zostać opłacony oraz sposobu płatności (najlepiej przelewem). Inne opłaty, takie jak media, wywóz śmieci, woda również powinny być określone w umowie (czy są już one zawarte w czynszu czy trzeba je opłacać osobno).
  5. Wymagaj kaucji
    Zadaniem kaucji zabezpieczającej jest pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują wynajmującemu w dniu opuszczenia lokalu. Choć kaucja nie jest zabezpieczeniem, które w pełni odpowiada na potrzeby wynajmującego, to jednak warto ją stosować, ze względu na to, że przynajmniej w jakiejś części pokryje koszty związane, np. z nieopłacaniem czynszu. Polskie prawo zezwala na pobieranie kaucji w kwocie nie wyższej niż 12-krotność miesięcznego czynszu.
  6. Ubezpiecz mieszkanie
    Ubezpieczenie mieszkania pod wynajem wiąże się z dodatkową opłatą, ale w niektórych przypadkach wydatek może okazać się bardzo przydatny. Firmy ubezpieczające mieszkania mają przygotowane specjalne pakiety ubezpieczeń przeznaczone dla osób, które zajmują się wynajmem. Ubezpieczenia, którymi warto się zainteresować to ubezpieczenie od wandalizmu oraz ubezpieczenie stałych elementów od stłuczenia (szyby w oknach lub w drzwiach, oszklenia ścian czy dachów).
  7. Zastosuj najem okazjonalny
    Ustawa o ochronie praw lokatorów wydaje się dość restrykcyjna i w niektórych przypadkach naraża  wynajmującego na znaczne straty. Odpowiedzią na ten problem jest najem okazjonalny. W tym trybie najemca oświadcza, że podda się egzekucji opuszczenia lokalu i wskaże mieszkanie, w którym zamieszka po zakończeniu wynajmu. W ten sposób komornik może eksmitować najemcę omijając sądowe postępowanie eksmisyjne, które może przeciągać się miesiącami.
  8. Może warto wynajmować nieruchomość bez umeblowania?
    To dość ciekawy pomysł, ale w Polsce jeszcze nie dość popularny. Na zachodzie jest on stosowany znacznie częściej. Dlaczego wynajem pustego lokalu może być korzystny? Jako właściciel nie musisz ponosić kosztów umeblowania, wyeliminowany został problem ściągania należności za ewentualne zniszczenia, lokatorzy mogą umeblować mieszkanie swoimi meblami i po swojemu. Jednak ma to także swoje złe strony. Nieumeblowany lokal dla większości może nie być atrakcyjny. Większość najemców chce się wprowadzić od razu do gotowego, funkcjonalnego mieszkania. Trzeba dobrze przemyśleć czy taki sposób zabezpieczenia jest nie tylko atrakcyjny, ale także możliwy do zastosowania.
  9. Wymagaj poręczenia osób trzecich
    Wiele mieszkań wynajmowanych jest przez studentów, wówczas ryzyko nieopłacanego czynszu może być nieco większe. W takich przypadkach warto zastanowić się nad podpisaniem umowy nie ze studentem, ale np. z jego rodzicami. Można także ustalić rodziców jako współodpowiedzialnych za zachowanie swoich dzieci w wynajętej nieruchomości. Jest to swego rodzaju środek prewencyjny w przypadku nieodpowiedzialnego zachowania studenta, który zamieszkał w wynajmowanych przez nas lokalu.
  10. Szybko reaguj i naliczaj odsetki
    Na problemy z płatnością należy reagować błyskawicznie. Nie warto zwlekać z powiadomieniem o braku płatności i najlepiej już dzień po terminie wykonać telefon do najemcy w celu ustalenia zwłoki i wyznaczenia drugiego terminu. Dobrym pomysłem na zredukowanie przeterminowanych wpłat jest wprowadzenie do umowy odsetek za każdy dzień zwłoki w opłaceniu czynszu.
    Możliwe, że nie ma pewnego zabezpieczenia przed niebezpieczeństwami jakie niesie ze sobą wynajem nieruchomości. Są jednak do dyspozycji środki, które redukują te niebezpieczeństwa i nie warto ich pomijać podczas sporządzania umowy najmu. Każdy kolejny zapis zwiększa szansę na to, że najemca będzie wobec nas uczciwy. Niestosowanie takich zabezpieczeń zwiększa ryzyko problemów na linii wynajmujący – najemca.

Interesuje Cię zakup mieszkania na wynajem? Przeczytaj Inwestycja w mieszkanie. Jak kupować mieszkania na wynajem?